— Уже хорошо видно, насколько активно Хабаровск избавляется от аварийного жилья. Мы продолжаем работать в рамках программы по комплексному развитию территорий?
— Да, она пришла на смену предыдущей программе по развитию застроенных территорий (РЗТ), которая предполагала снос ветхого и аварийного жилья и расселение его за счет инвесторов-застройщиков. В 2021 году были внесены изменения в градостроительное и в земельное законодательство. Правительством края вместе с администрацией города подготовлена вся необходимая нормативная база. И с этого времени начался второй этап предоставления земельных участков инвесторам, которые берут на себя обязательства по расселению и сносу аварийного жилья, находящегося на территории, по строительству там новых объектов, включая объекты социального назначения.
— Много ли сегодня желающих инвесторов?
— На сегодняшний день 13 договоров уже заключено. Еще 14 площадок находятся в работе, до конца года планируем их запустить. Больше 1000 квартир предполагается расселить на этих площадках. То есть люди из аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года, переедут в нормальное, предоставленное за счет инвесторов. Причем на него не будет израсходовано ни копейки бюджетных средств.
А в конце прошлого года мы обратились в правительство края, и нас поддержали в том, чтобы наше акционерное общество «Центр инновационных технологий» (ЦИТ) стало единым муниципальным оператором по комплексному развитию территорий в городе.
— А зачем потребовался такой оператор?
— В крае тоже есть единый оператор. Это сокращает сроки процедур по предоставлению земельных участков, где есть аварийное жилье. И в таком случае процесс становится более управляемым со стороны городской администрации. Тем более, что ЦИТ имеет большой опыт работы с недвижимостью, с расселением да еще и сам является застройщиком жилья. Учитывались и финансовые возможности: заходя на площадку, без заемных средств начинать работу с гражданами по подбору жилых помещений взамен аварийных.
— Есть ли проблемы с переселенцами?
— Проблема только в том, что любой застройщик желает начать новое строительство с минимальными издержками, а жильцы хотят получить максимальную выгоду при расселении. Договариваются, идут на компромисс. Пока еще ни одно дело не ушло в суд.
— Какие участки идут под застройку – только в центре города или и на его окраинах?
— Данной программой охвачен весь город, буквально во всех районах есть застройщики-инвесторы. В этом году застройщик расселил сложный объект на улице Нагишкина. Сейчас идет расселение из аварийных домов по улице Гоголя, переулку Доступному, улице Лазо.
Почему это сложные объекты? Потому что эти дома в центре города, люди не хотят их покидать. Не со всеми удается договориться, и бывает, что инвесторы покупают им квартиры в новостройках, даже большей площади.
— Какие социальные объекты они будут строить помимо жилья?
— По четырем площадкам в обязанность застройщиков включено строительство детских садов: на 230, 100, 150 и 130 мест. Это будет на улице Воронежской, где вместо пяти бараков предусмотрена площадка под новое жилье и детский сад. В переулке Молдавском запланировано помещение на триста квадратных метров, которое застройщик построит за свой счет и передаст муниципалитету. На улице Лазо будет новое дошкольное учреждение.
— Помимо детских садов какие еще социальные объекты можно включать в эту программу?
— Если площадка позволяет, то включаются школы, поликлиники, коммерческие объекты. Есть территории, которые были предоставлены застройщикам по предыдущей программе – это микрорайоны «Вершины», «Город 4212», «Березки» на Ореховой сопке. Там по плану: большая школа, спортивный объект и несколько детских садов. Еще территории по 6 и 7 микрорайонам, которые были проданы в рамках банкротства другим застройщикам – там тоже есть две школы на 1100 и 1400 мест и детские сады.
— Это все в планах?
— Нет, это все уже в работе, места отведены. Вопрос в финансировании. Одним застройщикам заложено в обязанность предусмотреть земельный участок, подвести туда инженерные сети, подготовить проектную документацию, а строительство объекта будет уже за счет бюджета. Там, где экономика позволяет, обязанность по строительству детских садов предусмотрена за счет инвестора.
Но скажу честно: прямого указания в законе на неизбежность данной обязанности для инвесторов нет. Мы это закладываем в условия торгов.
— Надо понимать так, что стоимость данных социальных объектов будет входить в цену квадратного метра будущего жилья?
— Стоимость социальных объектов компенсируется частично за счет прибыли инвестора, частично за счет себестоимости строительства. Но если у инвестора жилье будет дороже, чем у конкурента, его никто покупать не будет.
— И что получается в реальности?
— В реальности инвестор размещает на площадке не один, а несколько домов, что позволяет снизить затраты на социальную нагрузку.
— А разве мэрия не дает застройщикам никаких преференций?
— При предоставлении земельного участка по договору о комплексном развитии территории начальная его цена минимальна, поскольку в качестве нагрузки уже заложена социальная обязанность инвестора. Иными словами снижение стоимости земельного участка частично компенсирует социальную нагрузку.
Надо понимать, что каждому участку, который выставляется на торги, предварительно дается независимая оценка. Мы получаем заключение по его стоимости, а при направлении заявки указываем не только характеристики земельного участка, но и нагрузку, которая ложится на застройщика при его освоении. Это расселение аварийного жилищного фонда, вынос инженерных сетей, перевозка гаражей, выкуп иных объектов, которые могут быть на данной территории.
— Это наш местный опыт по сотрудничеству с инвесторами в части социальной нагрузки?
— Это общероссийский опыт. Но хочу сказать, что мы – лидеры на Дальнем Востоке по программе комплексного развития территории.
— Что значит «лидеры»?
— Элементарно: у нас лучше, чем у всех. По всем показателям. И по количеству реализуемых договоров. И по площади предоставляемых участков. И по количеству расселяемых за счет инвесторов квартир аварийного жилья.
— Все, о чем мы говорим, касается только территории города, точнее – только застроенных территорий?
— Не только. Есть комплексное развитие незастроенных территорий. Там мы закладываем в условия торгов не только жилье, но и площадки для объектов социальной инфраструктуры и развития дорожной сети. Примером тому является Ореховая сопка. По предыдущей программе были охвачены – микрорайон «Строитель» и микрорайон на улице Флегонтова, где был ликвидирован частный сектор, предусматривались площадки под школу, детские сады, поликлинику, подводились инженерные сети не только к домам, но и к этим объектам. А уже сами объекты строились по другим государственным программам.
— Скажите, какая у города роль в этой программе?
— Во-первых, это подготовка всей необходимой документации. Во-вторых, это взаимодействие с сетевыми организациями. «Водоканал», Горэлектросеть, управление дорог и внешнего благоустройства, Горзеленстрой – это все в ведении города, и здесь полное взаимодействие с инвесторами. Город оказывает помощь по получению технических условий, по выдаче всей разрешительной документации. Помогаем и по ходу строительства снимать различные вопросы и с поставщиками строительных материалов, и с органами надзора в ходе строительства, заранее подключаем организации по приемке инженерных систем. Программа реализации комплексного развития территорий находится на особом контроле у мэра города Сергея Анатольевича Кравчука. Еженедельно мы предоставляем ему информацию: какие площадки в работе, сколько аварийных квартир расселено, какие сеть проблемы, где нужна его помощь.
— На следующий год уже есть планы?
— Конечно! Будем продолжать ликвидировать аварийное жилье через эту программу, будем развивать большие территории, где возможно возводить целые микрорайоны. В центре внимания будет площадка на улице Связной, где больше двухсот гектаров. Туда зайдут разные застройщики, и им тоже необходимо будет понимание нашей политики и практики. Темпы и объемы не сократятся, с каждым годом они все больше и больше. Пока будет работать дальневосточная ипотека, до тех пор жилищное строительство будет привлекательно для бизнеса.
Раиса Целобанова
Фото с сайта администрации Хабаровска
