Владивосток моложе Хабаровска всего на три года. В 2024-м «новая» столица Дальнего Востока отмечала 163 года со дня основания, а экс-столице исполнилось 166 лет. Проблема ветхого и аварийного жилого фонда одинаково актуальна для обоих городов. И вот, казалось бы, появился действующий механизм ее решения: закон о комплексном развитии территорий — КРТ, который вышел в 2021 году. Однако Хабаровск значительно опережает Владивосток по количеству проектов, реализованных в рамках КРТ.
Голубиная падь
Трудно встретить девелопера, который не согласился бы с эффективностью нового закона о КРТ. Хотя, сказать по правде, механизм, одобренный депутатами Госдумы в 2020-м и действующий с 2021 года сложно назвать «новым». В центральной России он применяется в массовой реновации давно и вполне успешно.
Застройщики и архитекторы Владивостока не устают повторять: городу реновация жизненно необходима. В противном случае развитие дальневосточной столицы остановится.
— В отсутствие реновации Владивосток превратится в город контрастов, где трущобы соседствуют с современными высотками. Трансформацию во второй «Париж» в самом нарицательном смысле допустить нельзя, — уверен Андрей Борняков, советник заместителя председателя правительства Приморского края, советник главы города Владивостока, член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Приморского края и г. Владивостока, главный архитектор ООО «Град М».
Тем временем во Владивостоке превалирует либо точечная застройка центра, именуемая «жилыми комплексами», либо освоение окраин города. Центральные локации, где особенно много «древней» застройки, покосившихся лачуг и бараков, девелоперов интересуют мало. Слишком дорого обходятся уговоры собственников и выкуп их жилья для дальнейшего сноса по рыночной цене.
Еще один застройщик во Владивостоке попал под внимание Приморского Следкома
Любой житель Владивостока знаком с одним из старых микрорайонов города — Голубиная падь, раскинувшимся в районе «Дальпресса» и выше ул. Пушкинской. Здесь располагаются бараки и частный сектор. В настоящее время сюда зашло одновременно несколько застройщиков.
Как пояснил генеральный директор ГК «Глобал Девелопмент Компани» Александр Югай, речь идет о реновации микрорайона общей площадью 14,5 га совместными усилиями девелоперов. В рамках реализации проекта каждый из застройщиков-участников выкупил земельные участки на территории и планирует на них не только строительство нового жилого фонда, но и формирование общей городской среды.
— Как раз Голубиная падь наиболее подходит для включения в КРТ реновации «по инициативе правообладателей», — рассказал генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов. — На сегодняшний день более 70% этой территории выкуплено несколькими собственниками, — добавил он.
«Что касается «Голубиной пади», где ведется активная застройка, никакого отношения к КРТ проект не имеет, — уверен Алексей Безгодков, директор компании «Акватория». — Девелоперы просто приобрели у людей дома и строят новый фонд».
Куперова падь
Есть еще одна «падь» во Владивостоке, которая остро нуждается в реновации. В народе она называется «Куперова», и это тоже район «Дальпресса».
Застройка данной локации началась в конце XIX века. Можно вообразить, какие жилые объекты здесь расположены. При этом речь идет о фактически центральной части Владивостока, которая до недавнего времени представляла собой нагромождение покосившихся аварийных лачуг, уродующих облик города.
Попытки преобразовать территорию предпринимались девелоперами неоднократно в течение последних 40 лет. И вот в 2022 году за Куперову падь взялась компания ООО «Ареал-Недвижимость»: в настоящее время, судя по всему, это единственный реальный проект, работающий во Владивостоке по механизму КРТ. Застройщик готов в течение 10 лет полностью реанимировать это место, охват работ — 22, 324 тыс. кв. м. Компания заключила первый договор в Приморье о комплексном развитии территории по инициативе администрации города. Произошло это 9 декабря 2022 года.
Известно, что, согласно действующим правилам землепользования и застройки и на основании договора с администрацией города, около 20% территории будет отдано под размещение улично-дорожной сети. Объекты недвижимости, расположенные в районе «Дальпресса», девелопер выкупает у собственников за собственные деньги. Как поясняют в компании, лишь 49% из них разрешено использовать под строительство жилых и коммерческих объектов.
— Комплексное развитие территории – это сложный механизм, который предполагает взаимодействие трех сторон: бизнеса, жителей и административного аппарата. Существует три вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки и КРТ по инициативе правообладателей. Во Владивостоке этот формат освоения территорий в зачаточном состоянии, -говорит девелопер Алексей Безгодков.
Он поясняет, что речь идет о тех инициативах, которые работают строго в рамках закона о КРТ. В этом случае аварийный жилой фонд сносится за счет застройщика, выигравшего на аукционе право осуществлять комплексное развитие территории.
— Такие проекты в нашем городе можно пересчитать по пальцам: локация «Дальпресс», где что-то делается, но очень медленно, и еще две территории – они вообще в «мертвой» стадии реализации. Хотя, возможно, что первым реализованным проектом действительно станет «Дальпресс». Если и тут девелоперу не «закрутят гайки», — говорит Безгодков.
Опыт Хабаровска
Безусловно, большинство девелоперов понимают, что КРТ является эффективным механизмом и новым подходом в строительной практике. В процесс вовлекаются большие территории, спроектированные в единообразном стиле, учитываются социальные нагрузки, транспортные развязки и другие полезные для города аспекты.
Однако проблема в том, что во Владивостоке КРТ практически не развивается. Несколько лет назад администрация заявляла о планах развития застроенных территорий, на которых жилые объекты признаны аварийными. В их числе улица Волховская, 7, 7а, 9, 11, 13; ул. Фанзавод, 57, 58; Героев Хасана, 30, 32; Талалихина, 6, 8, 9, 10, Острякова, 40, 40а, 40б, 42, 42а.
— В настоящее время во Владивостоке нет ни одного реализованного проекта в рамках механизма КРТ. Зато много планов и разговоров. Например, с недавних пор очень активно обсуждается застройка улицы Спортивной. Но пока все только в разрезе «разговоров», в то время, как в Хабаровске КРТ отлично и давно работает, — отмечает Алексей Безгодков.
Действительно, один из первых аукционов в формате КРТ прошел именно в Хабаровске. Механизм начал применяться в застройке практически сразу, с момента его запуска в 2021 году. Уже тогда краевое правительство сообщило о готовности сразу 30 площадок под реновацию через закон о комплексном развитии территории. Позже к ним добавились еще пять участков.
Тогда в этот список входил и район переулка Брянского. В настоящее время здесь вовсю идет стройка. В целом, в Хабаровске планируют построить более 2,5 млн кв. м жилья по программе КРТ. И обещания не расходятся с делом: с каждым годом темпы передачи земли под КРТ нарастают.
Вот только некоторые территории, которые собираются «реанимировать»: улицы Петра Комарова, Карла Маркса, Нагишкина, Гоголя, Рокоссовского, Лазо, Большая, Невская, Уссурийский бульвар и другие. Что касается реализованных проектов, в микрорайоне Ореховая сопка уже введены в эксплуатацию 7 многоквартирных домов. А в разных районах города федеральные застройщики продолжают вводить в эксплуатацию многочисленные жилые объекты.
Кроме того, в Хабаровске уже заключено 13 договоров КРТ и еще 14 планируется заключить до конца этого года.
— В Хабаровске механизм КРТ применяется успешно, здесь уже есть реализованные проекты по механизму КРТ, потому в этом плане Хабаровск опережает Владивосток, — поясняет Алексей Безгодков. — Мы тоже реализуем проект в Хабаровске. Выиграли аукцион и заходим на улицу Воронежскую, где собираемся расселить 5 аварийных домов с общей сложностью в 40 квартир. Взамен жители получат другое жилье или денежную компенсацию. Подчеркну: данный земельный участок мы получаем от администрации города, а затем инвестируем в реновацию, — добавляет девелопер.
Иван Савчин
Фото Ольги Цыкаревой
