В условиях снижения спроса на жилье, альтернативой для строительных компаний может стать возведение коммерческой недвижимости. У этого направления есть нюансы, о которых “Дальневосточному обозрению” рассказали эксперты Межрегионального строительного форума-выставки 2025 (18+), который пройдет в Хабаровске 17-18 апреля.

Снижение интереса среди строительных компаний к запуску новых жилых проектов не заметил разве что ленивый. 

— Ситуация с повышением ставок по ипотеке, а значит и снижением темпов жилищного строительства, всех беспокоит и вынуждает искать новые направления. Объем жилищного строительства будет плавно, но неуклонно снижаться, — считает генеральный директор ООО “ДВ Экспертиза Проект” Анастасия Карцева. —  Поэтому, еще в прошлом году наметился интерес к коммерческой недвижимости. Однако, если обратимся к статистике, то увидим, что к текущему моменту такие объекты на Дальнем Востоке составляют около 2% от общей массы новых строек. Довольно скромный показатель, а значит, ниша открыта, тем более, есть спрос. Наши партнеры и эксперты рынка, говорят о нехватке складских площадей и административно-деловых помещений.

Но “перейти на новые рельсы” строительным компаниям будет не так-то просто.

— На практике уверенно проектировать подобные объекты еще не научились в силу их небольшой представленности. Дефицит насмотренности часто приводит к использованию проектных решений, которые противоречат нормам, а значит, не могут своевременно получить разрешение на строительство. Задержки вызывают удорожание проекта.  Бывает, что за время реализации проекта происходит такое изменение конъюнктуры рынка, что стройка становится и вовсе нерентабельной, — предупреждает Анастасия Карцева.

Эксперт, не называя имен, приводит пример того, как попытка сменить сферу без должной подготовки дорого обошлась компании.

— Один из застройщиков планировал к постройке логистический комплекс. Но, в связи с затянувшимся по причине долгих согласований процессом проектирования, истек срок действия полученного ранее градостроительного плана. Объект не успел зайти на экспертизу, а значит, использованные при первоначальном проектировании нормативные требования потеряли свою актуальность. Более того, в новом градостроительном плане появились ранее отсутствовавшие ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории, что вызвало необходимость перемещения объекта и пересмотра расположения всех необходимых элементов инфраструктуры. Перепроектирование объекта под новые нормы и требования обошлось заказчику в 30% от первоначальной стоимости реализации строительного проекта, — рассказывает спикер Межрегионального строительного форума-выставки.

Генеральный директор ООО “ДВ Экспертиза Проект” советует тем, кто планирует смену профиля, внимательнее изучить “нормативку”.Особое внимание следует уделить следующим документам:

  • Ч. 5_2 ст. 49 ГрК РФ – которая говорит о том, что если на момент экспертизы ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) старше 1,5 лет, то экспертиза проводится на предмет соответствия новым нормам (на момент поступления документации экспертизу);
  • Постановление Правительства РФ N 87 от 16.02.2008, которое устанавливает требования к содержанию и составу разделов проектной документации. В частности, к тому, какие разделы проектной документации должны присутствовать в составе проекта объекта производственного назначения;
  • Федеральный закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который устанавливает требования к зданиям и сооружениям в целях защиты жизни и здоровья граждан. Так, ч. 6 ст. 15 указанного ФЗ говорит о том, какими способами допускается обосновывать применение в проекте решений требованиям к безопасности в случае отсутствия таких требованиях в СП;
  • Основные требования к проектным решениям административных зданий устанавливает СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания;
  • Основные требования к проектным решениям объектов капитального строительства складского назначения устанавливает СП 56.13330.2021 Производственные здания.

Впрочем, и без смены приоритетов строителей ждут обновления.

— Нас ждет перестройка в технологиях и нормативной базе строительства. Государственные институты подталкивают стройку к внедрению технологий проектирования при помощи цифровых информационных моделей (BIM или ТИМ, как принято в России). Они дороже классических на 10-30% (зависит от типа и сложности проекта), но экономят до 20% на строительстве за счет сокращения ошибок и переделок. Для застройщика это инвестиция, окупаемая в процессе строительства, — отмечает Анастасия Карцева.

Эксперт считает, что для полноценного внедрения цифровых информационных моделей сфере строительства потребуется переходный период. По разным оценкам он составит от 3 до 7 лет, в течение которого игроки рынка ощутят заметное увеличение стоимости и сроков проектирования и экспертизы. А значит — и реализации любого строительного проекта в целом.

— Потребуется мощное компьютерное оборудование, специальное программное обеспечение, а главное — опытные специалисты. Крупные девелоперы и проектировщики третий год активно внедряют цифровые технологии и с их опытом можно будет ознакомиться уже сейчас. Мы выступаем за общение между всеми участниками рынка и обмен информацией, — резюмирует Анастасия Карцева.

Проектирование зданий в BIM (ТИМ): что влияет на стоимость проекта?

Стоимость проекта, подготовленного в BIM, для застройщика зависит от нескольких факторов:

  1. Тип объекта:
  • Жилой дом: от 800 до 2 500 руб./м²;
  • Коммерческая недвижимость: от 1 500 до 4 000 руб./м²;
  • Промышленные объекты: от 2 000 до 5 000 руб./м².

Чем сложнее проект, тем выше стоимость.

  1. Глубина проработки модели:
  • эскиз, концепция, стадия “П” – дешевле;
  • рабочая документация – дороже;
  • исполнительная модель с точностью до болта – значительно дороже
  1. Состав проекта:
  • Только архитектурные решения – дешевле;
  • Полный комплект (АР, КР, ИОС, сети, спецификации, коллизии) – дороже.
  1. Выбор проектировщика:
  • Частные специалисты – от 300 000 до 1 500 000 руб. за средний проект;
  • Проектные институты и BIM-студии – от 1 500 000 до 10 000 000 руб.

Также в случаях, когда у застройщиков нет BIM-экспертизы, на внедрение системы потребуется от 500 тысяч рублей. При необходимости настроить совместимость с подрядчиками, и вовсе необходимо будет заложить не менее миллиона рублей.

Узнать больше о внедрении BIM и особенностях проектирования можно будет на Межрегиональном строительном форуме 2025 в Хабаровске. Он пройдет 17-18 апреля.

Программа мероприятия и регистрация на сайте: строим-дальний.рф

Больше новостей о строительстве и рынке жилья на Дальнем Востоке читайте в рубрике «Недвижимость».

Импорт из Китая в Россию: проблемы и решения для представителей строительной отрасли

Как избежать коллапса строительной отрасли в ДФО?