Новости о передаче того или иного участка в Хабаровском крае строителям в рамках комплексного развития территорий (КРТ) звучат все чаще. Может даже сложиться впечатление, что вне этого механизма дома в регионе не возводятся вовсе. КРТ, судя по всему, действительно помогло нарастить темпы сдачи жилья в крае. Но без своей специфики дело также не обходится.

Хабаровский край — пионер КРТ?

Владимир Путин подписал закон о механизме комплексного развития территорий в конце 2020 года. Он предполагает организованную застройку участков с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. Специфика КРТ состоит в обязательном наличии соглашения между застройщиком и органами власти, в котором регламентируются взаимные обязательства, связанные со строительным проектом и ведение строительства только на основании заранее указанной планировки, которая включает, к примеру, типы объектов и максимальную высотность зданий.

 

Три участка на улице Связной в Хабаровске отдали ульяновским застройщикам по итогам аукциона

В рамках КРТ строительная компания обязуется снести, реконструировать, расселить имеющиеся на участке здания, построить объекты социальной инфраструктуры или выполнить сразу несколько из перечисленных задач, что указывается в соглашении. Таким образом власти получили механизм, который позволяет предавать застройщикам землю на особых условиях, требуя взамен решения социальных вопросов: расселения аварийного жилья, возведения школ, детских садов и так далее. В каждом регионе при реализации пока что нового механизма появилась своя специфика. К примеру, в Москве КРТ дало импульс строительству жилых комплексов на площадках бывших промышленных объектов.

Власти Хабаровского края к новому формату отнеслись с большим энтузиазмом. На повестке дня стоял вопрос о снижении стоимости квадратного метра жилья, и было решено, что для этого необходимо кратно нарастить объемы строительства в регионе. Соглашался с таким ходом мысли и полпред президента на Дальнем Востоке Юрий Трутнев.

— В среднем по округу один квадратный метр стоит около 91 тысячи рублей. Два дня назад во время посещения Чукотки осмотрел вновь построенные дома. Стоимость одного квадратного метра в них достигает 180 тысяч рублей. Основной причиной является завоз практически всех стройматериалов. Но это не только проблема Чукотки, это проблема всего Дальнего Востока. Частично проблема финансовой доступности жилья решилась за счет ввода льготной ипотеки. При этом очевидно, что без снижения цены этот инструмент эффективно работать не сможет, – настаивал Юрий Трутнев весной 2021 года.

Все в том же году в регионе сформировали нормативную базу и наряду с «Домом дальневосточника» (деревянная малоэтажная застройка) и «Дальневосточным кварталом» КРТ стало одним из инструментов наращивания темпов строительства жилья. Хабаровскому краю удалось стать одним из пионеров комплексного развития территорий в стране.

— Один из первых аукционов [в формате КРТ] прошел именно в Хабаровске. Сейчас на площадке в Брянском переулке уже вовсю идет стройка. Инвесторы оценили преимущества данного механизма, который позволяет ускорить старт проектов, снизить издержки на старте, провести «перезагрузку» территорий, в конечном итоге – увеличить темпы ввода жилья и снизить стоимость квадратного метра, — рассказал управляющий директор компании «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов.

Время показало, что и «Дальневосточный квартал», и КРТ оказались привлекательными для строительных компаний. Но для последнего из перечисленных форматов застройщикам не требуется становиться резидентами ТОР, проходить множество этапов согласования концепции и бизнес-плана. Более того, не требуется и привязки стоимости «жилого квадрата» к ранее заявленным параметрам — компания может построить на участке, полученном под КРТ, как демократичную «панельку», так и элитный дом бизнес-класса. Главное, выполнить условия, обозначенные при передаче участка (снести барак, построить школу, проложить дорогу и т. д.).

Сутурин об аварийном жилье, комплекном развитии территорий и стоимости квадратного метра

Еще одной привлекательной особенностью КРТ стала возможность строить на участках, ранее находящихся в федеральной собственности.

— В перечень таких территорий вошла площадка в районе переулка Брянский в Хабаровске, где планируется построить до полумиллиона квадратных метров жилья. Принятые меры дают результат, — отмечали в правительстве Хабаровского края.

Большой скачок для КРТ

К ноябрю 2021-го краевое правительство отчиталось о том, что в регионе для застройки в формате КРТ подготовлено 30 площадок.

— Это 6-й, 7-й микрорайоны, микрорайон Ореховая сопка, районы переулка Брянского и улицы Связной, а также территория аэродрома ДОСААФ в Хабаровске. Только на этих площадках можно построить более 2,5 млн кв. м жилья, — сообщала пресс-служба правительства Хабаровского края.

В 2022 году темпы передачи земли под КРТ только нарастали. Правительство региона отчиталось, что под застройку с использованием этого механизма отдали еще 5 участков.

— Под КРТ задействовано пять территорий, где запланировано возведение многоквартирных домов. В их числе территории жилой застройки в Центральном районе: в границах улиц Петра Комарова, Карла Маркса и Нагишкина, а также в границах улицы Гоголя и Уссурийского бульвара. В КРТ будет задействована незастроенная территория по улице Рокоссовского в Индустриальном районе, а также территория жилой застройки в границах улиц Лазо, Большая и Невская в Железнодорожном районе. Аукцион на право аренды территории жилой застройки в границах улиц Шуранова, Уссурийская и переулка Дзержинского в Центральном и Индустриальном районах Хабаровска в настоящее время готовится, — сообщали в региональном правительстве.

Удалось в 2022 году расширить и перечень участков, ранее находящихся в федеральной собственности, переданных под КРТ.

— Кроме этого, в КРТ задействованы две территории, которые являются федеральными земельными участками, ими распоряжается АО «ДОМ.РФ», которое в конце 2021 года провело открытый аукцион на право заключения договора о КРТ в отношении земельного участка по пер. Брянскому (66,9 гектара, потенциал – 350 тысяч квадратных метров). Победителем аукциона признано ООО «Специализированный застройщик «Оптимал»» (Московская область). Застройщик выполнил подготовку документации по планировке территории, которая в конце декабря 2022 года утверждена администрацией Хабаровска, — рассказывали в Минстрое Хабаровского края.

КРТ оказалось особенно привлекательным для федеральных девелоперов. Например, сейчас в районе улицы Воронежская свои кварталы одновременно строит вся «золотая четверка».

— Механизмы КРТ позволяют нам развивать микрорайон Ореховая сопка, где уже введены в эксплуатацию 7 многоквартирных домов (49,3 тысячи квадратных метров). Кроме этого, прирост нам дает активность федеральных застройщиков, вошедших на строительный рынок края. Сейчас свои объекты в разных районах города продолжают возводить 4 федеральные компании: ПИК, «Дарс», «Талан» и «Юникей». Всего на территории края работают 66 застройщиков жилья. Мы не исключаем, что до конца этого года может быть введено порядка 500 тысяч квадратных метров жилья, – подводили предварительные итоги 2023 года в региональном министерстве строительства.

Продолжил свое развитие тренд на освоение участков земли и после смены руководства региона. В недавнем интервью «Дальневосточному обозрению» заместитель мэра Хабаровска и директор департамента архитектуры, строительства и землепользования города Олег Сутурин рассказал, что в краевой столице уже заключено 13 договоров КРТ и еще 14 планируется заключить до конца этого года.

— Больше 1000 квартир предполагается расселить на этих площадках. То есть люди из аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года, переедут в нормальное, предоставленное за счет инвесторов. Причем на него не будет израсходовано ни копейки бюджетных средств, — говорил Олег Сутурин. — Мы – лидеры на Дальнем Востоке по программе комплексного развития территории. И по количеству реализуемых договоров. И по площади предоставляемых участков. И по количеству расселяемых за счет инвесторов квартир аварийного жилья.

Этим летом формат КРТ не просто не потерял своей актуальности, но и существенно обновился: в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре с девелоперами заключили соглашение о строительстве жилья для социальной аренды. В августе министр строительства региона Алексей Дубов, обсуждая важность механизмов КРТ, среди прочего называл возможность ухода от точечной застройки.

— Мы уходим от точечной застройки, активно применяя механизмы КРТ, благодаря которым развиваются новые районы Хабаровска, становясь по-настоящему комфортными. В работе уже 22 площадки с потенциалом свыше миллиона квадратных метров. Прошедшие торги на право аренды под жилую застройку заложили основу для дальнейшего развития столицы нашего края, — комментировал министр строительства края Алексей Дубов.

Механизм КРТ сейчас реализуется в Хабаровском районе, Комсомольске-на-Амуре и краевой столице. Наибольшей популярностью он пользуется в Хабаровске, где на особых условиях территории передали или хотя бы подготовили к передаче в каждом районе города. Какую специфику взаимодействия муниципальных властей и строителей можно выделить, рассмотрим далее.

Снос без расселения возможен?

Использование КРТ как одного из предпочтительных вариантов для решения вопроса по расселению жителей аварийных домов неоднократно декламировалось представителями власти региона. Однако выяснилось, что предоставление квартир экс-обитателям бараков — условие не всегда обязательное. Мы изучили проекты решений о комплексном развитии территорий, опубликованные на сайте администрации Хабаровска в этом году. Из предложенных 7 участков, 2 предполагают лишь снос уже расселенных ранее аварийных домов. Грубо говоря, для возведения подходящего по условиям договора объекта, бизнесу достаточно будет просто подготовить для себя строительную площадку.

Впрочем, утверждать, что КРТ вовсе не способствует расселению аварийного жилого фонда в Хабаровске, тоже не стоит. Предложенные в 2024 году мэрией Хабаровска 7 участков предполагают обеспечение новыми квартирами жителей 23 домов. Особенно выделяется участок на Бойко-Павлова, где новой жилплощади дожидаются обладатели сразу 14 двухэтажек.

Говорить о полном уходе от точечной застройки с помощью механизмов КРТ также не приходится. В 2024 году мэрия Хабаровска предложила один масштабный участок (40 293,3 кв. м) в районе улиц Тихоокеанская и Бойко-Павлова, три средних (от 14 646,8 до 18 796,83 км. м) и три маленьких (около 5 тыс. кв. м). В последних случаях речь идет именно о точечной застройке — уплотнении уже существующих жилых кварталов.

Во всех рассмотренных нами случаях на предоставленных строителям участках разрешается возведение жилых домов. Минимальное ограничение высоты — 17 этажей, максимальное — 25. Возведение социальных объектов в качестве обязательного условия в проектах также не числится: школы, детские сады, спортивные объекты, магазины и гостиницы перечислены только в качестве возможных вариантов для строительства. Полностью отвергать вариант, что на каком-то из предложенных участков в условиях растущего спроса на средства размещения туристов действительно появится отель, не стоит.

Однако вопросы к тому, справится ли существующая социальная инфраструктура с потенциальным уплотнением, остаются. Особенно в контексте того, то одна из ключевых задач КРТ, поставленных президентом: обеспечение территорий условиями для устойчивого развития.

Ольга Цыкарева