В прошлом 2023 году темпы строительства в Приморье были высокими, а спрос – опережающим. В первом квартале текущего года покупательскую активность подогревал страх неизвестности и перспективы закрытия льготных ипотек. Итоги 2024 года показывают, что худшие опасения девелоперов сбылись: рынок недвижимости заметно просел, некоторые проекты приходится замораживать. Однако ряд компаний и ресурсов показывают обратные цифры, согласно которым до настоящего кризиса отрасли еще далеко.
Итоги рынка недвижимости Приморья в 2024 году
Приморские девелоперы поясняют, что в прошлом году продажи жилья шли не просто активно, а превышали запланированные объемы.
Особенно значительно выросли продажи в последние три месяца прошлого года, об этом рассказал Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company.
— У нас они достигали рекордных показателей, — отметил девелопер.
В компании Edelweiss пояснили, что в том году в среднем спрос на квартиры увеличился на 15%. Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля» тоже уверяет, что недвижимость раскупалась активно, в частности, в их коттеджных поселках сделки совершались быстрее запланированных объемов в полтора раза. Девелоперы объясняют ажиотажный спрос 2023 года тем, что покупатели уже понимали последствия увеличения первоначального взноса и возможной отмены льготных ипотек.
— Люди старались приобрести жилье, опасаясь ухудшения ситуации в 2024 году, — говорит Игорь Савельев.
Год назад Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» прогнозировал полную остановку рынка в случае, если ужесточения продолжатся. И вот в текущем году кризис грянул.
— Судьба рынка недвижимости в ближайшей перспективе достаточно неопределенная. И, учитывая текущую конъюнктуру, мы спрогнозировали три основных сценария развития рынка: пессимистичный, базовый и оптимистичный, — пояснила Наталья Куваева, эксперт консалтинговой компании «Яков и Партнеры», соавтор исследования «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» в рамках онлайн-дискуссии «Девелопмент МКД: что происходит и что делать».
Она отметила, что все три сценария предусматривают падение объема рынка новостроек в 2025 году, который и так уже просел относительно показателей 2023 года на 15%. Более того, эксперт прогнозирует падение рынка в 2025 году относительно 2023-го на 30%, а если условия будут ухудшаться, то и на все 35%. Причем в первом полугодии 2024-го, по словам Натальи Куваевой, спрос был еще стабильным, так как люди покупали квартиры, понимая скорую отмену льготных ипотек. Но с середины лета продажи практически «встали».
— В 2025 году мы ожидаем снижение маржинальности девелоперов в диапазоне 10 — 20%. Часть компаний уйдет в минус. Некоторые будут вынуждены отказаться от части проектов либо переносить сроки старта работ. Но даже в этом случае порядка 30% девелоперов понесут убытки, — пояснила Куваева.
Леон Пряжников, директор по продукту ГК «Самолет», в свою очередь, считает, что паниковать рано. Относительно 2020 года – самого рекордного по продажам (реализация квартир составляла 97%) — снижение в 2024-м составило всего 6%.
— Вот если цифра упадет до 70% в продажах, то наступит время задуматься, -пояснил эксперт.
Стоит отметить, что аналитики Сбербанка в своем исследовании предоставляют цифры о снижении продаж жилья по стране на 0,3%. При этом шесть регионов, среди которых ДФО, демонстрируют очевидный рост в продажах. По информации Сбербанка, за последние пять лет Дальний Восток показал положительную динамику прироста объемов строительства на уровне 230% — с 2020 года.
Приморье, согласно информации, предоставленной в рамках доклада Михаила Матовникова, старшего управляющего директора Центра финансовой аналитики Сбербанка, находится на втором месте по России по данным показателям. Увеличение составило 2,4 пункта. Первое место в сегменте занимает Санкт-Петербург (4,7 пункта), а Московская область отстает от лидеров почти на три пункта.
Екатерина Власова, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ, выступая на онлайн-конференции «Развитие жилищного строительства в ДФО», аккуратно сообщила не столько о приросте, сколько о балансе рынка жилья в ДФО. Она отметила, что строительство новых жилых объектов и продажи приблизительно одинаковы. Но в целом по России объемы строительства опережают покупательский спрос, что формирует дефицит предложения на рынке.
Власова отмечает, что ввод жилья в Дальневосточном федеральном округе за 11 месяцев 2024 года увеличился на 12% и составил более 4 млн кв. метров.
— Дальнейшую поддержку спросу на жильё в регионах Дальнего Востока будет оказывать «Дальневосточная и арктическая ипотека», на которую сегодня приходится более 70% по сумме от всех льготных кредитов, а также продление «Семейной ипотеки» до 2030 года. Всего в 2024 году благодаря льготным ипотечным программам жилищные условия в Дальневосточном федеральном округе улучшили около 43 тыс. семей, — прокомментировала Екатерина Власова.
— Коллапс в ДФО наступит только в том случае, если закроют «Дальневосточную» и «Семейную» ипотеки», — уверен Алексей Безгодков, директор компании «Акватория».
По словам девелоперов, люди покупали и будут покупать квартиры, жилье – это жизненная необходимость, насущная потребность человека. Однако ипотека с рыночной ставкой в 20% годовых при отсутствии альтернативы (если такое допустить) станет неподъемной для масс-сегмента со среднестатистической зарплатой в 40-50 тысяч рублей.
— В такие кредитные механизмы можно заходить при доходе не менее 400 тыс. руб. ежемесячно. Подобные зарплаты получают единицы, — уточняет Безгодков.
При этом, по словам девелопера, падение количества заявок на ипотеку – понятие относительное.
— Смотря как и с чем сравнивать. В конце июня, например, перед закрытием программы с господдержкой, мы отмечали рекордный спрос. Затем он начал снижаться. Все дело в сезонности. Я бы сравнил это явление с продажами елок, которые пользуются спросом только раз в году – перед Новым годом, а в остальное время не востребованы. У рынка недвижимости тоже есть понятие «сезонности». Летом, с июля по август, никогда всплеска продаж нет, даже в лучшие годы, — пояснил директор компании «Акватория».
Татьяна Алексашина, к.э.н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента (Финансовый университет при правительстве Российской Федерации) объясняет, что важным актуальным событием на рынке жилой недвижимости является решение Банка России о сохранении ключевой ставки на уровне 21% годовых.
— Не секрет, что спрос на сегмент новостроек обеспечивался доступным ипотечным кредитованием. Возможное увеличение «ключа» на 1-2 пункта, привело бы к ипотеке под 30%, с которой уже перенасыщенный рынок новостроек не справится, — поясняет эксперт.
По словам Алексашиной, текущий 2024 год называют «годом окончания ипотечного бума на рынке столичных новостроек».
— Но девелоперы совместно с банками старались и стараются поддержать просевший спрос на ипотеки, вводя субсидированные ставки, рассрочки с дальнейшим переходом на ипотеку, ибо около 60% новостроек в Москве не распродано. Ряд вынужденных предпринятых мер – усиление рекламных кампаний, привлечение покупателей «условными» распродажами, скидками и бонусами. Как результат: цена на новостройки выросла за год примерно на 10%, — поясняет доцент кафедры общего и проектного менеджмента.
Особенную популярность в стране к концу 2024 года набирает траншевая ипотека.
— По сути, этот инструмент предполагает, что заемщик платит банку незначительные проценты весь период, пока объект недвижимости строится, и только после введения дома в эксплуатацию покупатель несет основные расходы по кредиту, — говорит Татьяна Алексашина.
При этом она предполагает, что в 2025 году регулятор продолжит ужесточать требования к траншевой ипотеке, так как опасается повышения спроса на жилье, которое может приобретаться в спекулятивных целях.
Напомним, что в марте 2025 года в Хабаровске пройдет Межрегиональный строительный форум-выставка (18+). На нем эксперты и ведущие игроки рынка недвижимости обсудят итоги 2024 года, сложившиеся за зиму тенденции, проблемы отрасли и пути их решения. А о главных бизнес-ивентах наступающего года можно узнать в подборке «Дальневосточного обозрения».
Фото Ольги Цыкаревой
Редакция «Дальневосточное обозрение» — аналитическое издание о власти, политике и бизнесе на Дальнем Востоке
