На прошедшем недавно в Хабаровске IV Межрегиональном строительном форуме одной из обсуждаемых тем стали проблемы внедрения цифровизации в сфере девелопмента. На круглом столе обсуждались вопросы единой сквозной системы управления жизненным циклом объекта, повышения производительности труда в строительстве, нововведения в федеральном законодательстве. Государственные органы разработали и внедрили несколько ключевых нормативных документов, регулирующих цифровую трансформацию строительной отрасли.
Основные изменения включают обязательное использование цифровых моделей для госзакупок и долевого строительства, а также внедрение «умных» систем управления до 2030 года, согласно стратегии, утвержденной правительством РФ. Эти акты обязательны к соблюдению при реализации большинства проектов, особенно с государственным участием или прохождением экспертизы.
Правительство рассчитывает, что реализация стратегии позволит объединить усилия органов власти, застройщиков, производителей оборудования и комплектующих, разработчиков программного обеспечения, ресурсоснабжающих и управляющих организаций для развития цифровизации в сфере ЖКХ. Таким образом, интеграция цифровых решений воспринимается сегодня как базовое требование рынка. «Дальневосточное обозрение» разбиралось, как цифровые технологии меняют рынок недвижимости.
«Цифра» в новостройке: что это?
На Дальнем Востоке уже реализуют проекты с внедрением цифровой инфраструктуры. К примеру, сервисы МТС применены в ЖК «Клубный» и «Чайка» во Владивостоке, одном из самых застраиваемых городов макрорегиона.
Один из самых технологичных жилых комплексов в Хабаровске реализует «ДА! Девелопмент». ЖК «Культура» (предусмотрено возведение нескольких очередей) получил статус проекта, возводимого по «зеленому стандарту», а следующим шагом для компании стало развитие концепции «умного» жилья. Профессиональное сообщество неоднократно высоко оценивало работу компании. В уже сформированный реестр новостроек России, оснащенных цифровой инфраструктурой, вошел и таун-хаус «Культура.Клуб» с присвоением класса «С». Отметим, что этот показатель выше, чем данные западных регионов нашей страны.
Как рассказал Денис Грось, учредитель «ДА! Девелопмент» и председатель межрегионального отделения объединения «Деловая Россия» по Хабаровскому краю и ЕАО, в понятие цифровой инфраструктуры входят средства автоматизации, перепроектирования, средства цифровой реализации самого проекта и архитектуры.
«Сейчас застройщики часто используют 3D-модели, которые позволяют оцифровать всё до последнего болтика и формировать статистику, количество затраченных материалов. Стоимость строительства рассчитывается сразу же на основании этой модели.
Далее цифровые технологии влияют на этап строительства. На базе 3D-модели происходит мониторинг того, что сделано фактически, сравниваются объемы выполненные с объемами запроектированными. Пока еще не очень распространено, но я думаю, что в ближайшее время такой метод получит свое распространение», — рассказал Денис Грось.
Однако цифровые технологии влияют не только на стройку, но и на то, как будет устроена жизнь внутри готового здания. Современный жилой комплекс сегодня — это не просто стены и крыша, а сложная система датчиков, контроллеров и приложений, которые делают повседневное существование комфортнее и безопаснее.
«В первую очередь, это умное здание, сервисы контроля и доступа на территорию — умный домофон с распознаванием лиц. Также это системы управления освещением и лифтами. Заканчивается вся эта история умной квартиры. Здание обязательно содержит мобильное приложение, через которое можно управлять сервисами дома или квартиры. Это уже реализовано в Хабаровске, в ЖК «Культура» в частности», — объясняет эксперт.
Уровни экосистемы цифровой недвижимости:
- Физическая основа — это то, что закладывается в стены на этапе строительства. В первую очередь — волоконно-оптические линии связи (ВОЛС) в каждую квартиру и систему внутреннего усиления сотового сигнала для паркингов и лифтов.
- Сервисы и услуги — это то, что работает на этой основе. Например, высокоскоростной вай-фай на всей территории, платформа для «умного дома», облачное видеонаблюдение. Отсутствие стабильной связи в лифте сегодня воспринимается так же остро, как перебои с горячей водой. Это уже не опция, а стандарт комфортной жизни.
Может возникнуть мысль, что внедрение таких технологий на каждом этапе строительства дома наверняка требует дополнительных затрат, что вполне вероятно отразится на итоговой стоимости. Окупаются ли эти вложения и выигрывает ли от цифровизации застройщик, мы спросили у эксперта.
«Сервисы цифрового проектирования и строительства по идее должны ускорять стройку и улучшать качество. Они увеличивают стоимость за счет самой составляющей. С другой стороны, они снижают ее с точки зрения количества ошибок и увеличения темпов. Для клиента повышается комфорт. Умный дом стоит дополнительных денег, хотя с увеличением количества производителей этого оборудования и интеграторов, которые собирают «умные» квартиры, цена снижается. Однокомнатную квартиру можно собрать в пределах 100 тысяч рублей, трехкомнатную — 300 тысяч. Если делать простые вещи, без дорогих приводов на шторах, то вложения будут гораздо менее значительные», — отмечает Денис Грось.
Впрочем, «умный дом» — это не только удобные приложения и автоматические шторы. Фундамент цифровой недвижимости — это качественная связь и надежная инфраструктура, которая позволяет всем этим устройствам работать без сбоев.
Оцифрованный фундамент
Без крепкого «цифрового фундамента» любые смарт-решения теряют смысл. О том, из чего складывается этот фундамент, рассказывает директор МТС в Хабаровском крае Наталья Экшенгер:
«Если раньше достаточно было провести интернет в квартиру, то сегодня речь идет о создании целой экосистемы. Ее можно разделить на два уровня. Первый — физическая основа: то, что закладывается в стены на этапе строительства. В первую очередь это волоконно-оптические линии связи в каждую квартиру и система внутреннего усиления сотового сигнала для паркингов и лифтов. Второй уровень — сервисы и услуги: то, что работает на этой основе. Например, высокоскоростной Wi-Fi на всей территории, платформа для «умного дома», облачное видеонаблюдение. Это стало критически важным, потому что современный житель буквально живет в смартфоне. Отсутствие стабильной связи в лифте сегодня воспринимается так же остро, как перебои с горячей водой. Это уже не опция, а стандарт комфортной жизни».
Особенность современных жилых комплексов в том, что железобетонные конструкции, обеспечивающие прочность и долговечность зданий, одновременно создают серьезные помехи для сотового сигнала, добавила Наталья Экшенгер. Решить эту проблему без отдельного инженерного проекта — задача не столь легкая:
«Мы проектируем и устанавливаем внутренние системы покрытия. По сути, мы создаем внутри здания его собственную мини-сотовую сеть, размещая компактные антенны в коридорах, лифтовых холлах, паркингах. Это позволяет гарантировать, что житель получит стабильный голосовой сигнал и 4G-интернет в любой точке жилого комплекса».
Цифровая недвижимость: из тренда в повседневность
Какие именно функции цифровизации среди данного многообразия сегодня наиболее востребованы? Ответ на этот вопрос важен как для застройщиков, которые формируют пакеты опций, так и для производителей цифровой инфраструктуры и управляющих компаний, которые будут эту систему поддерживать.
«В приоритете у хабаровчан — комплексные системы безопасности, которые решают конкретные бытовые проблемы. Проанализировав имеющиеся у нас данные, мы заметили, строительные компании края стали на 40% активнее подключать интеллектуальные системы видеонаблюдения для контроля своих объектов. Самые востребованные решения для жилья: видеонаблюдение с ИИ-аналитикой, которые позволяют решать реальные проблемы: обеспечивают безопасность детей, защищают имущество и предотвращают аварии», — рассказала Наталья Экшенгер.
Видеонаблюдение, системы контроля доступа и автоматическая передача показаний счетчиков пока закрывают базовые потребности. По мнению Дениса Грося из «ДА! Девелопмент», Дальний Восток сегодня находится на той стадии, когда технология уже существует, но массового принятия еще не произошло.
«На западе страны это применяется повсеместно, у нас пока реже. Но тренд нарастающий: согласно одной из классификаций этапов внедрения технологий, ДФО сейчас находится на этапе «ранних последователей». То есть запрос и возможности для установки инфраструктуры, но нет массовой привычки ее использования», — отметил эксперт.
Эти прогнозы подтверждаются статистикой. По данным ВЦИОМ, спрос со стороны покупателей высокий: 70% готовы доплачивать за безопасность и комфорт, а 22% целенаправленно ищут системы «умного дома». Более 80% россиян уверены, что технологии «умного дома» повышают комфорт и безопасность жизни в многоквартирных домах. Об этом говорил, выступая в Совете Федерации директор департамента стимулирования спроса на радиоэлектронную продукцию Минцифры Сергей Болдырев.
«Мы видим потребность граждан в цифровизации. Видим, что формируется у нас рынок новый, масштабный устройств и решений для умного многоквартирного дома», — отмечал Болдырев.
«Сегодня базовые элементы цифровизации недвижимости — уже обязательный минимум. А единый технологический партнер на всех этапах — от проектирования до сервисного обслуживания и создания бесшовного пользовательского опыта для жильцов — и комплексный подход к цифровизации с использованием защищенных протоколов связи становятся необходимостью для успешного развития в условиях жесткой конкуренции и высоких требований к качеству жилья. Именно такое решение мы и предлагаем застройщикам», — подчеркивает директор МТС в Хабаровском крае.
Еще один аргумент в пользу применения систем цифровой недвижимости — это экономия ресурсов.
«Это инвестиция, которая окупается, причем для всех. В условиях хабаровских зим экономия особенно ощутима. Для жильцов: счета за ЖКУ могут снизиться на 15-20%. Для управляющих компаний: это инструмент для снижения операционных расходов на 15-25%. «Умное» освещение с датчиками движения в подъездах, автоматический сбор показаний счетчиков, удаленный мониторинг инженерных систем — все это сокращает издержки и предотвращает крупные аварии», — рассказывает Наталья Экшенгер.
Денис Грось в свою очередь подтверждает: эта опция позволяет застройщику держать рыночные цены на квартиры, не предоставляя клиенту дополнительный дисконт, не смотря на увеличение себестоимости строительства.
Больше о сфере недвижимости на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.
Фото: предоставлено спикером, из фотобанка Росконгресса, digitaldeveloper.ru (18+), freepik (18+)
Квадраты счет любят: как изменилась стоимость квадратного метра жилья в ДФО?
