Владимир Путин подписал Федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ. В следующем году при заключении договора о комплексном развитии территории (КРТ) будет предусматриваться строительство соцобъектов и не только, сообщает «Дальневосточное обозрение».
Документ разместили на портале официального опубликования правовых актов 26 декабря.
В Госдуме РФ законопроект начали рассматривать в июле. Как сообщила пресс-служба парламента, по закону строительство соцобъектов при реализации КРТ станет обязательным. Кроме того, при заключении договора будут предусматриваться коммунальная и транспортная инфраструктура, а также объекты, предназначенные для обеспечения общественного порядка.
По словам соавтора инициативы Сергея Пахомова, в документе конкретизировали обязанности застройщика соблюдать очередность планируемого развития территорий и сроки строительства. Также синхронизировали все процессы ввода и уточнили требования к договору о КРТ. За основу брали механизмы, которые уже реализуются в некоторых регионах.
Напомним, этим летом на необходимость строительства социальных объектов наряду с жилой застройкой обращали внимание и в Хабаровском крае.
В ноябре губернатор края Дмитрий Демешин поручил краевому Минстрою разработать финансовую модель для всех новых проектов КРТ. Застройка должна учитывать не только жилье, но и соцобъекты: детсады, школы, поликлиники и другие. Как сообщалось, без учета социального аспекта проекты не будут получать поддержку.
В одном из прошлых материалов «Дальневосточное обозрение» изучило опубликованные проекты решений о КРТ в Хабаровске за 2024 год. Из семи рассмотренных проектов возведение спортивных объектов, школ и детских садов ни в одном не являлось обязательным условием. Не нашли такого требования и в недавно опубликованном проекте КРТ в районе улицы Знаменщикова.
Приморская специфика: с КРТ во Владивостоке проблем гораздо больше, чем в Хабаровске
Три участка на улице Связной в Хабаровске отдали ульяновским застройщикам по итогам аукциона
Фото: Ольга Цыкарева
В прошлом 2023 году темпы строительства в Приморье были высокими, а спрос – опережающим. В первом квартале текущего года покупательскую активность подогревал страх неизвестности и перспективы закрытия льготных ипотек. Итоги 2024 года показывают, что худшие опасения девелоперов сбылись: рынок недвижимости заметно просел, некоторые проекты приходится замораживать. Однако ряд компаний и ресурсов показывают обратные цифры, согласно которым до настоящего кризиса отрасли еще далеко.
Итоги рынка недвижимости Приморья в 2024 году
Приморские девелоперы поясняют, что в прошлом году продажи жилья шли не просто активно, а превышали запланированные объемы.
Особенно значительно выросли продажи в последние три месяца прошлого года, об этом рассказал Игорь Савельев, коммерческий директор Global Development Company.
— У нас они достигали рекордных показателей, — отметил девелопер.
В компании Edelweiss пояснили, что в том году в среднем спрос на квартиры увеличился на 15%. Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля» тоже уверяет, что недвижимость раскупалась активно, в частности, в их коттеджных поселках сделки совершались быстрее запланированных объемов в полтора раза. Девелоперы объясняют ажиотажный спрос 2023 года тем, что покупатели уже понимали последствия увеличения первоначального взноса и возможной отмены льготных ипотек.
— Люди старались приобрести жилье, опасаясь ухудшения ситуации в 2024 году, — говорит Игорь Савельев.
Год назад Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» прогнозировал полную остановку рынка в случае, если ужесточения продолжатся. И вот в текущем году кризис грянул.
— Судьба рынка недвижимости в ближайшей перспективе достаточно неопределенная. И, учитывая текущую конъюнктуру, мы спрогнозировали три основных сценария развития рынка: пессимистичный, базовый и оптимистичный, — пояснила Наталья Куваева, эксперт консалтинговой компании «Яков и Партнеры», соавтор исследования «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» в рамках онлайн-дискуссии «Девелопмент МКД: что происходит и что делать».
Она отметила, что все три сценария предусматривают падение объема рынка новостроек в 2025 году, который и так уже просел относительно показателей 2023 года на 15%. Более того, эксперт прогнозирует падение рынка в 2025 году относительно 2023-го на 30%, а если условия будут ухудшаться, то и на все 35%. Причем в первом полугодии 2024-го, по словам Натальи Куваевой, спрос был еще стабильным, так как люди покупали квартиры, понимая скорую отмену льготных ипотек. Но с середины лета продажи практически «встали».
— В 2025 году мы ожидаем снижение маржинальности девелоперов в диапазоне 10 — 20%. Часть компаний уйдет в минус. Некоторые будут вынуждены отказаться от части проектов либо переносить сроки старта работ. Но даже в этом случае порядка 30% девелоперов понесут убытки, — пояснила Куваева.
Леон Пряжников, директор по продукту ГК «Самолет», в свою очередь, считает, что паниковать рано. Относительно 2020 года – самого рекордного по продажам (реализация квартир составляла 97%) — снижение в 2024-м составило всего 6%.
— Вот если цифра упадет до 70% в продажах, то наступит время задуматься, -пояснил эксперт.
Стоит отметить, что аналитики Сбербанка в своем исследовании предоставляют цифры о снижении продаж жилья по стране на 0,3%. При этом шесть регионов, среди которых ДФО, демонстрируют очевидный рост в продажах. По информации Сбербанка, за последние пять лет Дальний Восток показал положительную динамику прироста объемов строительства на уровне 230% — с 2020 года.
Приморье, согласно информации, предоставленной в рамках доклада Михаила Матовникова, старшего управляющего директора Центра финансовой аналитики Сбербанка, находится на втором месте по России по данным показателям. Увеличение составило 2,4 пункта. Первое место в сегменте занимает Санкт-Петербург (4,7 пункта), а Московская область отстает от лидеров почти на три пункта.
Екатерина Власова, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ, выступая на онлайн-конференции «Развитие жилищного строительства в ДФО», аккуратно сообщила не столько о приросте, сколько о балансе рынка жилья в ДФО. Она отметила, что строительство новых жилых объектов и продажи приблизительно одинаковы. Но в целом по России объемы строительства опережают покупательский спрос, что формирует дефицит предложения на рынке.
Власова отмечает, что ввод жилья в Дальневосточном федеральном округе за 11 месяцев 2024 года увеличился на 12% и составил более 4 млн кв. метров.
— Дальнейшую поддержку спросу на жильё в регионах Дальнего Востока будет оказывать «Дальневосточная и арктическая ипотека», на которую сегодня приходится более 70% по сумме от всех льготных кредитов, а также продление «Семейной ипотеки» до 2030 года. Всего в 2024 году благодаря льготным ипотечным программам жилищные условия в Дальневосточном федеральном округе улучшили около 43 тыс. семей, — прокомментировала Екатерина Власова.
Как избежать коллапса строительной отрасли в ДФО?
— Коллапс в ДФО наступит только в том случае, если закроют «Дальневосточную» и «Семейную» ипотеки», — уверен Алексей Безгодков, директор компании «Акватория».
По словам девелоперов, люди покупали и будут покупать квартиры, жилье – это жизненная необходимость, насущная потребность человека. Однако ипотека с рыночной ставкой в 20% годовых при отсутствии альтернативы (если такое допустить) станет неподъемной для масс-сегмента со среднестатистической зарплатой в 40-50 тысяч рублей.
— В такие кредитные механизмы можно заходить при доходе не менее 400 тыс. руб. ежемесячно. Подобные зарплаты получают единицы, — уточняет Безгодков.
При этом, по словам девелопера, падение количества заявок на ипотеку – понятие относительное.
— Смотря как и с чем сравнивать. В конце июня, например, перед закрытием программы с господдержкой, мы отмечали рекордный спрос. Затем он начал снижаться. Все дело в сезонности. Я бы сравнил это явление с продажами елок, которые пользуются спросом только раз в году – перед Новым годом, а в остальное время не востребованы. У рынка недвижимости тоже есть понятие «сезонности». Летом, с июля по август, никогда всплеска продаж нет, даже в лучшие годы, — пояснил директор компании «Акватория».
Татьяна Алексашина, к.э.н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента (Финансовый университет при правительстве Российской Федерации) объясняет, что важным актуальным событием на рынке жилой недвижимости является решение Банка России о сохранении ключевой ставки на уровне 21% годовых.
— Не секрет, что спрос на сегмент новостроек обеспечивался доступным ипотечным кредитованием. Возможное увеличение «ключа» на 1-2 пункта, привело бы к ипотеке под 30%, с которой уже перенасыщенный рынок новостроек не справится, — поясняет эксперт.
По словам Алексашиной, текущий 2024 год называют «годом окончания ипотечного бума на рынке столичных новостроек».
— Но девелоперы совместно с банками старались и стараются поддержать просевший спрос на ипотеки, вводя субсидированные ставки, рассрочки с дальнейшим переходом на ипотеку, ибо около 60% новостроек в Москве не распродано. Ряд вынужденных предпринятых мер – усиление рекламных кампаний, привлечение покупателей «условными» распродажами, скидками и бонусами. Как результат: цена на новостройки выросла за год примерно на 10%, — поясняет доцент кафедры общего и проектного менеджмента.
Особенную популярность в стране к концу 2024 года набирает траншевая ипотека.
— По сути, этот инструмент предполагает, что заемщик платит банку незначительные проценты весь период, пока объект недвижимости строится, и только после введения дома в эксплуатацию покупатель несет основные расходы по кредиту, — говорит Татьяна Алексашина.
При этом она предполагает, что в 2025 году регулятор продолжит ужесточать требования к траншевой ипотеке, так как опасается повышения спроса на жилье, которое может приобретаться в спекулятивных целях.
Напомним, что в марте 2025 года в Хабаровске пройдет Межрегиональный строительный форум-выставка (18+). На нем эксперты и ведущие игроки рынка недвижимости обсудят итоги 2024 года, сложившиеся за зиму тенденции, проблемы отрасли и пути их решения. А о главных бизнес-ивентах наступающего года можно узнать в подборке «Дальневосточного обозрения».
Фото Ольги Цыкаревой
Десяток событий для бизнеса на Дальнем Востоке
Ключевые игроки строительной сферы, банковского сектора и причастные к рынку недвижимости организации соберутся на «Межрегиональном строительном форуме-выставке 2025» (18+) в Хабаровске уже 27-28 марта. И в этот раз повестка кардинально изменилась по сравнению с мартом 2024 года, а также добавился формат выставки, рассказали редакции «Дальневосточного обозрения» организаторы «МСФ-В 2025».
Межрегиональный строительный форум — выставка 2025 в Хабаровске: интервью с организаторами
А как иначе? В условиях высокой ключевой ставки рыночная ипотека стала практически недоступна большинству граждан, возможности льготного жилищного кредитования сократились, а развитие строительных компаний тормозят высокие проценты по кредитам. Добавляем высокую инфляцию, санкции — получаем чуть ли не идеальный рецепт коллапса для строительной отрасли.
— Ситуация на рынке сейчас не самая простая. С одной стороны, есть высокий уровень конкуренции между застройщиками и объектами, с другой — ограниченная из-за обновленных условий по ипотеке покупательская способность. Все это сопровождается низкой доступностью рыночных (нельготных) ипотек и высокими ставками по кредитам для бизнеса, — подтверждает описанную нами выше ситуацию гендиректор ГРЦ (Владивосток) и партнер форума Сергей Косиков. — Конечно, планировать и рассчитывать бизнес-модели в этой ситуации непросто. Реальность застройщика такова: есть растущая себестоимость, есть рост расходов на рекламу, маркетинг и агентства недвижимости и есть риск удорожания кредита в случае низкого темпа продаж.
О том, что буквально год назад участников интересовали архитектурные тренды, новые технологии и требования к новым проектам, кажется, остается лишь с ностальгией вспоминать. Сейчас на повестке дня выживание и адаптация к новой, суровой реальности.
— После первого месяца консультаций и сбора информации от застройщиков, банков, федеральных чиновников мы определились, что ситуация складывается не лучшим образом для всей отрасли, — рассказывает организатор «Межрегионального строительного форума-выставки 2025» Станислав Еремин. — Недавно упущенную выгоду и оплату субсидированного процента банками переложили на застройщиков. То есть, если вы сейчас берете субсидированную ипотеку на новое жилье, застройщик выплачивает банку вознаграждение от 12 до 15 процентов. Фактически, при самом удачном для застройщика стечении обстоятельств, у него остается лишь половина заработка. В худшем – весь доход уйдет банку. Если мы также посмотрим на деньги, выделяемые банками на кредитование застройщика в новых проектах (проектное финансирование), то тут ситуация тоже складывается крайне печальная: брать займы на строительство под 25-30% годовых элементарно опасно.
Пока застройщики с нагрузкой справляются, но долго ли продлится такая ситуация — вопрос, который остается открытым.
— Даже сейчас мы видим новые проекты, которые выходят на рынок. То есть прямо сейчас, в 4 квартале 2024 года, застройщики с учетом всех перечисленных обстоятельств подписывают кредитные договоры и открывают продажи. Более того, пока во Владивостоке не наблюдается заметного прироста нераспроданных остатков. То есть здесь и сейчас и застройщик, и покупатель — справляются. Но становится все сложнее. В условиях ежеквартального осложнения условий рынок не сможет бесконечно выходить на позитивные результаты. В 1 квартале 2025 года, скорее всего, мы увидим просадку продаж (просадку цен не увидим, потому что цены, какими бы высокими они ни были, обоснованы себестоимостью и иными непреодолимыми обстоятельствами). Это понимаем не только мы. Партнеры-застройщики, с которыми мы общаемся, в целом настроены на непростой период, и большинство осознает текущий уровень рисков и перспективы, — рассуждает Сергей Косиков.
Федеральные девелоперы, по словам Станислава Еремина, предпочитают не рисковать.
— Общался с крупнейшими федеральными застройщиками. Они приостановили любые новые проекты. То есть в стране нет смысла строить, сейчас все будут сосредоточены на достраивании того, что есть. Да, это большие объемы. Но строительная отрасль- это не только застройщик и отдел продаж – это и материалы, объем реализации которых будет снижаться. А еще это строительная техника, электрика, субподрядчики и так далее. Все уйдет в стагнацию, — описывает ситуацию Станислав Еремин.
Окно возможностей для части строителей могут открыть «государевы стройки», считает наш собеседник. Но хватит ли их на всех?
— Перспективы для строительной отрасли Дальнего Востока в государственных стройках есть. По поручению президента, правительства регионов Приморского и Хабаровского краев должны подготовить отчет о возможности построить на территориях регионов атомные электростанции. Это огромный пласт работ. Есть слухи, что именно с этим связано назначение и .о. министра строительства Хабаровского края Анастасии Зотеевой — экс-руководителя одного из проектов «Росатома», — продолжает Станислав Еремин. — Со стороны действий правительства страны ситуация выглядит таким образом: государство намеренно охлаждает ипотечный рынок, чтобы не появился пузырь угрожающий экономике, снижает темпы строительства и вводит рынок его в естественное состояние. Дальше такого рынка в сфере жилищного строительства уже не будет. Мелкие девелоперы уже испытывают трудности и в дальнейшем начнут распад. Они присоединятся к крупным игрокам, уйдут в генподрядчики или переключатся на узконаправленные работы.
На излете 2024-го о планах на расширение рынка строительства жилья в ДФО можно ставить крест, полагают наши собеседники. Но пока — карандашом.
— Думаю цель больше строить на Дальнем Востоке и для этого повышать спрос уже позади, хотя темпы прошлых лет редко соответствовали планам и ожиданиям. Факт в том, что сейчас сфера строительства жилья начнет замедляться и реформироваться. Хотя отмечу, что это обстановка по состоянию на декабрь 2024 года. Все еще может измениться, — резюмирует Станислав Еремин. — Из намеков федеральных чиновников можно прийти к выводу, что в первой половине 2025 года будет представлен новый инструмент, который, как предполагается, поспособствует продажам уже возведенных или получивших проектное финансирование новостроек. Но какой это будет «новый инструмент», будет ли он стимулировать строительство новых проектов с учетом всех введенных барьеров, пока непонятно. Подробности обсудим на «Межрегиональном строительном форуме-выставке 2025» в Хабаровске.
Узнать больше про строительный форум 2025 в Хабаровске: строим-дальний.рф
Десяток событий для бизнеса на Дальнем Востоке
Год окончания ипотечного бума: итоги 2024 года в жилищном строительстве
Ольга Цыкарева
Фото предоставлено организаторами форума
Губернатор Хабаровского края представил новых кураторов строительной сферы региона. Интрига с должностью зампреда по строительству разрешилась — исполнять обязанности будет Виктор Витиник, занимавший руководящий пост в научно-исследовательском центре «Строительство» в Москве. Министерство строительства края в статусе и.о. возглавила Анастасия Зотеева, сообщает «Дальневосточное обозрение».
Виктор Витиник — зампред по строительству в Хабаровском крае
— И.о. зампреда, курирующего вопросы строительства, назначен Виктор Витиник. У него большой опыт работы в различных государственных структурах. Ранее руководил дирекцией спецпроектов АО «Научно-исследовательский центр «Строительство», был замначальника управления делами Россотрудничества, работал в Совете министров Республики Крым, а также в должности замруководителя департамента культурного наследия Москвы, — сообщается в Телеграм-канале Дмитрия Демешина (18+).
Напомним, предшественником Виктора Витиника в краевом правительстве был Керим Сунгуров. Он покинул должность зампредседателя в начале сентября.
После ухода Сунгурова должность зампреда по вопросам строительства осталась вакантной. Позже, при формировании обновленного состава правительства края, на пост также никого не назначили — место пустовало почти три месяца.
Напомним, ранее глава региона Дмитрий Демешин обозначил, что новый зампред по строительству будет курировать проект объединенной набережной Хабаровска.
Фото: Телеграм-канал Дмитрия Демешина (18+)
