Строительство в режиме ожидания: эксперты назвали главные причины федерального тренда на перенос срока сдачи жилья
26 сентября, 10:47
Поделиться новостью
На прошлой неделе ООО «СЗ ТАЛАН-РЕГИОН-9», входящее в группу компаний «Талан», сообщило о вынужденной задержке передачи ключей собственникам квартир в одном из ЖК краевой столицы. С дольщиками организовали информационную встречу, на которой сообщили о переносе срока. Желанную дату сдвинули вправо почти на один год, что, согласитесь, достаточно ощутимо. В причинах задержек от застройщиков «Дальневосточное обозрение» разбиралось вместе с экспертами.
Безусловно, со времен диких историй о том, как недобросовестные девелоперы «кидали» обманутых дольщиков на деньги, утекло много воды. Государство в 2019-м провело реформу долевого строительства, по которой все новостройки должны были строиться на кредитные средства банков. Система, названная «проектным финансированием», защитила граждан от рискованных вложений, а строительные компании заставила быть более открытыми и прозрачными.
Время, когда вы отдали деньги, а вместо долгожданных ключей вам не досталось даже двери, которую можно было бы открыть, практически осталось в прошлом.
Однако ситуации, в которых сроки сдачи домов задерживаются, случаются и по сей день. Стройка — дело непростое, и при строительстве девелоперы продолжают сталкиваться с экономическими, административными, производственными факторами и форс-мажорными обстоятельствами. Поэтому власть вынуждена балансировать между интересами дольщиков и недопущением повального банкротства застройщиков. После жестких мер и крупных штрафов за срыв сроков строительства последовало определенное послабление. Так, в качестве антикризисной меры девелоперам официально разрешено увеличивать сроки строительства своих домов.
«Мы, действительно, как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, для того чтобы гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски — не скажу. Мы видим в режиме реального времени, мы раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем. Если ставка будет снижаться быстрее, то экономика сразу заработает намного лучше», — приводит слова вице-премьера Марата Хуснуллина «Российская газета».
О возможности злоупотребления данным правом и основных причинах задержки сдачи домов мы спросили у эксперта, организатора Межрегионального строительного форума-выставки «СТРОИМ-ДАЛЬНИЙ.РФ» и руководителя Регионального Бизнес-сообщества Станислава Еремина.
«Уверяю, что девелоперам абсолютно неинтересно строить дольше. Когда застройщики начинают строительство, они так или иначе привлекают инвесторов либо замораживают свои деньги. То есть, чтобы работать по эскроу (эскроу-счет, специальный банковский счет, на котором деньги покупателя (дольщика) хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит условия сделки — прим. ред.) нужно тоже внести свои деньги. А когда ты «замораживаешь» свои или чужие деньги, начинается инфляция. Если при этом работать с чужими средствами, то у тебя еще и годовой процент. Следовательно, чем дольше идет строительство, тем тяжелее застройщику.
Станислав Еремин
Выгодно построить и сдать как можно быстрее, чтоб годовой процент в размере 25-30% отдавать, скажем, не три года, а два. Да и для репутации допускать задержки — это не очень здорово. Поэтому говорить о том, что будет злоупотребление правом, я думаю, не совсем корректно. Застройщики, как и собственники квартир, в этом не заинтересованы. По моему мнению, эта мера от власти в данный момент, просто для того, чтобы застройщики выжили и не пошли в банкротство. Потому что есть определенные регламенты, которые заставляют девелоперов отвечать если по срокам не уложиться.
Система с эскроу-счетами, безусловно, страхует дольщиков, но надо понимать, что средства, которые на эти счета были положены и там заморожены, их же инфляция все равно коснется. История, которая вообще не выгодна никому. Поэтому государство вынуждено принимать какие-то меры, да, пускай за счет времени, которое придется подождать конечному потребителю. Но тем не менее, чтобы обязательства были осуществлены и человек, который покупает квартиру, получил ее по старым ценам», — объясняет Станислав Еремин.
«Основная причина задержек, это, конечно, падение продаж. Упали они существенно, в два-три раза, а из-за этого начинается очень сильная конкуренция на рынке. У застройщика при работе с банком есть утвержденный план продаж. Если, как говорится, все пошло не по плану, то банк, который собственно осуществляет проектное финансирование, начинает волноваться. К застройщику направляются эксперты, и начинается мозговой штурм, что вообще со всей этой историей делать? Повторюсь, основная причина это то, что не распродаются квартиры. Например, стройматериалы резко подорожали, и у тебя проект, который ты обсчитывал три года назад, начал его осуществлять, вдруг стал в полтора раза дороже. Без дополнительных денег или продаж, которые не идут или идут недостаточно активно, просто элементарно сложно строить.
Если подводить итог, то сейчас очень тяжело финансово застройщикам, особенно тем, у которых очень много активов. То есть они вошли сразу в большое количество проектов, которые в моменте не продаются в необходимом объеме. Некоторые запланированные стройки замораживаются до дня, когда более-менее стабилизируется ситуация в отрасли. При этом, если все упирается в количество продаж, ну, казалось бы, продавайте лучше свой продукт. И тут большую роль играет, кто и как подготовился, просчитал запросы потребителя и спланировал свои объекты.
Множество нюансов от высоты потолков до наличия придомовой благоустроенной территории влияют на выбор покупателя. Если проект изначально сделан неправильно, без учета потребностей потенциальных клиентов, то и продажа будет одна в месяц. А есть застройщики, у которых этих продаж если не 50, как раньше, то 20-25 точно. И вот они себя сейчас относительно комфортно чувствуют, а значит, задержки строительства у них минимальные. При этом не играет большой роли, с каким он статусом — федеральный или региональный. Все зависит от того, насколько эффективно проработан проект в рамках Хабаровского края», — анализирует ситуацию Еремин.
Марина Жукова
С доводом Еремина в части падения продаж соглашается Марина Жукова, руководитель отдела аналитики жилой недвижимости CORE.XP. Так, по данным сервиса «Наш.дом.рф» (18+) распроданность новостроек Хабаровского края со сроком ввода в 2025 году составляет всего 58%, тогда как их строительная готовность – 87%. Таким образом, покрытие счетов эскроу компенсирует примерно 2/3 задолженностей застройщиков перед банками.
В дополнение Жукова указывает, что банкротство девелоперов не выгодно еще и банкам, предоставившим проектное финансирование. В случае недостаточности средств на счетах эскроу на момент ввода в эксплуатацию, банки обычно проводят реструктуризацию кредитной линии и продлевают сроки погашения кредита для застройщика.
По информации ЦБ РФ, количество выданных за 8 месяцев 2025 года ипотечных кредитов в Хабаровском крае сократилось в 1,8 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (за январь — август 2025 выдано 5 535 ипотечных жилищных кредитов, за январь — август 2024 – 10 002 ипотечных жилищных кредита).
Несмотря на то, что в Хабаровском крае действует программа льготной дальневосточной и арктической ипотеки, спад в продажах связан с ужесточением условий льготных ипотечных программ, повышением первоначального взноса, с длительным периодом действия высокой ключевой ставки и, как следствие, заградительными ставками по рыночной ипотеке (в среднем, при ключевой ставке 21% действовали ипотечные ставки 25-28%), а количество отказов в выдаче льготного кредита по ипотечным заявкам превышает 50%.
«В целом, проблема массового переноса сроков ввода новостроек в эксплуатацию характерна для всех регионов России», — констатирует Жукова.
По информации все того же портала «Наш.дом.рф» (16+), на территории России за 8 месяцев 2025 года зарегистрировано на 44% меньше договоров долевого участия в отношении квартир (ДДУ), чем за аналогичный период 2024 года.
В Хабаровском крае за тот же период количество зарегистрированных новых ДДУ в новостройках сократилось более чем в 2,5 раза (за январь — август 2025 эта цифра составила 886, тогда как годом ранее за январь — август 2024 было оформлено 2304).
Для застройщиков такая ситуация чревата ростом стоимости обслуживания проектного финансирования. За превышение задолженности по кредиту над покрытием на эскроу-счетах обычно приходится платить процентную ставку, на 4-6% превышающую ключевую (стандартная стоимость проектного финансирования для застройщиков равна ключевой ставке + 3,5-6,5%. А за часть кредита, покрытую средствами на эскроу-счетах, процентная ставка составляет всего 4-5% (вплоть до 0,1% если сумма на эскроу-счетах проекта в два раза и более превышает сумму задолженности по кредиту по этому проекту).
Поэтому, чтобы сэкономить на банковских процентах, застройщик замедляет строительство при снижении продаж и низком поступлении денег на эскроу. Например, вместо трех этажей монолита в месяц заливает всего один этаж. Сроки ввода в эксплуатацию переносятся на более поздний срок, зато баланс между наполнением эскроу и задолженностью по проектному финансированию позволяет экономить на процентах.
Аналитик считает, что основной причиной сложившейся в отрасли ситуации с нарушением сроков ввода жилья в эксплуатацию является макроэкономическая обстановка и длительный период действия экстремально высокой ключевой ставки. Несмотря на то, что на момент написания статьи ключевая ставка снижена до 17%, этого недостаточно для перезапуска рыночной ипотеки как основного инструмента стимулирования спроса на рынке новостроек и инструмента снижения стоимости проектного финансирования для застройщика.
Расспросив экспертов, понимаешь позицию и действия застройщиков. Но что по другую сторону баррикад? Об этом мы поинтересовались у собственника квартиры, ключи от которой теперь он получит только через год.
«Конечно, дольщики в шоке. Дату выдачи ключей нам неоднократно проговаривали и озвучивали. Все ждали и настраивались на конкретный период, с августа по конец декабря 2025 года. Естественно, все планировали, что смогут получить ключи и начать ремонт, как минимум, в конце года. Но уже в августе — начале сентября пошли слухи, что будет перенос. Да оно и визуально понятно, что на 100% ЖК еще не готов. Застройщик назначил информационную встречу, которая мало что прояснила. Знаю, что шли с надеждой получить какую-то конкретику и инструкции что делать. Необходимо ли уведомлять банк? Будут ли какие-то неустойки, компенсации и тому подобное? Понять людей можно, потому как многие сейчас арендуют жилье и планировали бюджет на определенный срок, и любая задержка с получением ключей от своей квартиры — это дополнительные расходы, которые хотелось бы как-то покрыть», — сетует собственник одной из квартир в новостройке.
О возможности взыскания неустоек и штрафов с застройщиков редакции высказался юрист, руководитель группы юристов «Бударагин А. А. и партнеры» Александр Бударагин.
Александр Бударагин
«Действующие моратории ограничивают возможность взыскания неустоек и штрафов с застройщиков за определенные периоды. Это означает, что в эти периоды дольщики не смогут взыскать с застройщика компенсацию за просрочку сдачи дома или устранения недостатков. Однако после окончания действия мораториев, возможность взыскания неустойки за периоды, не подпадающие под мораторий, сохраняется», — поясняет Бударагин.
«Судебная практика разнообразна и неоднородна в данной отрасли. Из своего опыта могу сказать, что достаточно большой процент домов в срок не сдается. Случается, что при приемке выявляют и значительные нарушения, которые застройщику необходимо устранить. В целом, для потребителя будет лучше, если моратории прекратят свое действие и вернется возможность «наказывать рублем», ведь свои обязательства собственник, как правило, исполняет в полном объеме. Сомневаюсь, что в ближайшее время нам стоит ждать каких-либо новых законодательных инициатив, помимо уже существующих», — делится своим мнением юрист.
Стоит сказать, что к вопросу соблюдения интересов дольщиков в Хабаровском крае относятся со всей серьезностью. Тема стоит на личном контроле губернатора Дмитрия Демешина, который еще будучи в должности заместителя генерального прокурора активно работал в данном направлении. Очевидно, что компетенции, полученные за годы службы, помогают Демешину системно и настойчиво устранять проблемы в сфере жилищного строительства. Показательным стал решенный вопрос с долгостроем по улице Кавказской, сдача которого затянулась на 10 лет.
Безусловно, ситуация в строительной отрасли сейчас непростая. Это подтверждают слова вице-премьера Марата Хуснуллина, озвученные на пленарной сессии «Технологическое лидерство в строительной отрасли»: «Срок сдачи 19% строительных объектов уже перенесен, а риск банкротства есть примерно у 20% застройщиков». Тем не менее, как видно из слов экспертов, федеральный центр ищет пути решения и пресловутый баланс интересов. Ну а задачей региональных властей остается поддержка добросовестных застройщиков и защита дольщиков, с которыми за последние несколько лет удалось наладить диалог и восстановить доверие благодаря конкретным результатам.
Больше материалов о сфере недвижимости на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.
