Владивосток занимает пятое место по дороговизне малогабаритного жилья в России. Стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах и студиях превышает 219 тысяч рублей. Это самые высокие цены после Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи. В ситуации разбиралось «Дальневосточное обозрение».
Отсутствие альтернативы: почему растет спрос на формат «Студия»?
Удорожание за год произошло на 24,5% за «квадрат», а средняя цена по сегменту выросла на 26,3%, добравшись до показателей 5,8 миллиона рублей. Речь идет не о всей жилой недвижимости, а только о новых квартирах площадью до 32 квадратных метров. Данную информацию в открытом доступе предоставляют аналитики портала «Мир квартир».
Алексей Безгодков, директор компании «Акватория», уверен, что текущий спрос, как и всегда, определяют возможности платежеспособного населения.
— В настоящее время малогабаритки – это не совсем «тренд», а, скорее, единственная возможность для населения в отсутствии альтернативы. У людей просто нет денег на большие квартиры. При этом варианты входа в ипотеки с господдержкой – пока еще есть. Хотя и затруднены рядом условий, ростом первоначального взноса, например, — говорит девелопер.
Звучит весьма правдоподобно. Ведь сумма по той же Дальневосточной ипотеке ограничена лимитом 6 млн руб., (плюс около 1 млн руб. составит первоначальный взнос).
— Малогабаритное жилье как раз столько примерно и стоит, — поясняет Безгодков. — То есть, покупатели ищут жилье именно в той ценовой категории, на которую им хватает денег. Сейчас за эти деньги можно купить только малогабаритную квартиру в пределах 35 кв. метров. Поэтому маленькие квартиры востребованы и в любом жилом комплексе их выкупают в первую очередь, — добавляет Алексей Безгодков.
Год окончания ипотечного бума: итоги 2024 года в жилищном строительстве
— Высокая ставка по ипотечным кредитам делает свое дело: большое жилье приобрести становится все сложнее. Квартиры с малыми квадратными метрами тоже дорожают, но общая стоимость их ниже, — поясняет Татьяна Спицына, директор компании «Посуточно VL».
По словам экспертов, рынок недвижимости сейчас нестабильный, правила размыты.
— До 70% квартир приобретаются в ипотеку, — объясняет Татьяна Спицына. -Малогабаритные квартиры еще называют смарт-жильем. Востребованы они в первую очередь не от того, что в них комфортно проживать, а потому что альтернативы у людей нет – на что денег хватает, то и покупают.
Спицына отмечает, что с учетом максимально возможной суммы по ипотеке — 6 миллионов, с учетом первоначального взноса (2-3 млн), денег у большинства людей хватает только на малогабаритный сегмент, который у застройщика продается в пределах 6-8 млн руб.
— Маленькие квартиры во все времена пользовались большим спросом, так как не все могут позволить купить квартиру своей мечты. Повторюсь, высокая ставка по ипотечным кредитам делает свое дело. Квартиры, где квадратных метров немного, тоже дорожают, но в целом стоимость их ниже. Отсюда и спрос, — комментирует Татьяна Спицына.
Застройщики объясняют, что как раз покупательская востребованность и порождает рост цен.
— Раз малогабаритное жилье «в тренде», стоимость его увеличивается. Все логично. Так работает рынок, — объясняет Безгодков и приводит пример: — У нас в жилом комплексе все маленькие квартиры по 28 квадратов раскупили. Притом что цена квадратного метра была в районе 220 тыс. руб., в то время, как квартиры бОльшей площади стоили в полтора раза дешевле -150 тыс. за кв. метр.
Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» отмечает, что рост стоимости малогабаритных квартир он предсказывал еще полгода назад.
— Я уже тогда понимал, что у людей не будет много денег на первоначальный взнос и, следовательно, они смогут позволить только недорогие квартиры. То есть следствием станет рост стоимости такого жилья. Собственно, так и произошло, — говорит Исаков.
Кто покупает малогабаритное жилье в Приморье?
Как правило, приобретение собственного первого жилья начинается с гостинки или однокомнатной квартиры.
— Для молодой семьи без детей достаточно маленькой квартиры. Также небольшой формат жилья отлично подходит для пенсионеров, которые свои большие квартиры с готовностью разменивают для детей, — говорит Татьяна Спицына, — в дальнейшем при продаже, по прошествии 3-5 лет, маленькие квартиры всегда увеличиваются в цене и становятся первоначальным капиталом.
По словам директора компании «Посуточно VL», малогабаритные квартиры дешевле и в части ремонта, и в плане эксплуатации, даже коммунальные платежи меньше. Кроме того, сдать в аренду маленькие квартиры легче и продать в дальнейшей перспективе, тоже проще.
Алексей Исаков уверен, что аудитория покупателей малогабаритной недвижимости сегодня расширилась.
— Классический список студентов, одиноких людей, молодых семей и пенсионеров пополняется инвесторами, у которых остается мало возможностей для покупки недвижимости более комфортного класса, а также инвесторами, рассматривающими малогабаритки в качестве сохранения капитала в текущих рыночных условиях, — пояснил девелопер.
Приморская специфика: с КРТ во Владивостоке проблем гораздо больше, чем в Хабаровске
— Многие покупатели приобретают такие квартиры в качестве собственной подушки финансовой безопасности, — соглашается Алексей Безгодков. — Недвижимость будет дорожать, а значит вложенные средства определенно защищены самим этим фактом потенциального удорожания, — уверен застройщик.
Безгодков добавляет, что лет 5 назад за 6 млн руб. можно было купить жилье 50-60 «квадратов», а сейчас за эти деньги в зоне доступа только малогабаритки.
Большие и недоступные
Рост стоимости малогабаритного жилья, безусловно, свидетельствует о повышенном спросе, уверена Яна Молчанова, коммерческий директор Edelweiss. Но это, по ее словам, вовсе не универсальный тренд: большие квартиры также остаются популярными среди семей и тех, кто ценит пространство и комфорт.
Конечно, большие квартиры и сейчас покупают, но спрос на них трудно назвать «отложенным». В покупку люди стараются зайти, как правило, через льготные ипотеки, так как стоимость их высокая и без займа приобрести жилье практически невозможно. При этом проценты по рыночной ипотеке «улетели в космос».
— Купить квартиру по рыночной ставке 25-30% могут позволить себе очень немногие, — говорит Алексей Исаков.
Однако условия по льготным ипотечным продуктам — «ДВ-ипотека», «Семейная», «ИТ ипотека» и другие – ужесточаются.
— Расчетные цифры требуют документального подкрепления от заемщика, у которого должна быть официальная заработная плата около 500 тысяч рублей и выше. А собственных средств на большую квартиру опять же хватит не у многих покупателей, — поясняет Исаков.
При этом девелопер отмечает, что в настоящее время есть проблема и на вторичном рынке.
— Продажа собственной квартиры на вторичке могла бы покрыть большую часть стоимости новой квартиры. Но в этом сегменте пока мало механизмов для покупки и активность на вторичном рынке заметно ниже, чем на первичном, — говорит застройщик.
— Что касается больших объектов, если у людей есть средства, то они предпочитают покупать не квартиры, а загородные частные дома, — уверена Татьяна Спицына.
По ее словам, население устало от города.
— Все хотят «свежий воздух, грядку, гамак, гриль». Исключения – «люди города и асфальта», конечно, есть, но они в меньшинстве, — подчеркивает Спицына.
Редакция «Дальневосточное обозрение» — аналитическое издание о власти, политике и бизнесе на Дальнем Востоке
