Одна из самых востребованных в стране льготных программ может претерпеть изменения в ближайшее время. Вместо единой для всех ставки в 6% по программе «Семейная ипотека» Минфин предлагает установить следующие условия: ставка будет напрямую зависеть от количества детей. Чем их больше, тем ниже процент. Как скажутся подобные перемены на рынке недвижимости, «Дальневосточное обозрение» обсудило с экспертами.

Как отметила сенатор и арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова в разговоре с «Газета.ру» (18+), в текущем году рыночная ипотека остается нишевым продуктом. Ее, как рассказала эксперт, будут оформлять заемщики, которые не могут или не хотят использовать льготные программы, но при этом имеют острую потребность улучшить жилищные условия. На конец весны 2025-го года аналитики озвучивали такие данные: лишь 14% россиян могут взять ипотеку под 27%.

Правда, после осеннего снижения «ключа» и, соответственно, рыночной ставки, показатели по выдаче жилищных кредитов в банках страны стали немного оптимистичнее. По итогам третьего квартала 2025-го сообщалось о росте числа заемщиков почти на четверть. И это при условии, что на конец сентября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 21,24%, на вторичное жилье — 21,22% (по данным Единой информационной системы жилищного строительства).

Для многих льготные ипотечные программы все еще единственный выход. При этом одна из самых востребованных в стране ипотек в скором времени может претерпеть существенные изменения.

Семейная ипотека: новые условия, дифференцированная ставка

Кратко рассмотрим, что представляют из себя новые условия программы «Семейная ипотека», предлагаемые Минфином РФ.

Напомним, сейчас для всех установлена единая ставка — 6%. Взять эту льготную ипотеку могут: семьи с одним ребенком до 6 лет включительно, с двумя и более детьми не достигшими совершеннолетия или с одним ребенком с инвалидностью до 18 лет. Однако Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила распространить программу на все семьи, в которых есть хотя бы один ребенок до 18 лет.

Дифференцированная ставка по программе «Семейная ипотека», в случае принятия изменений, будет выглядеть так:

  • 1 peбeнoк – cтaвкa 10-12% (нижe pынoчнoй, кoтopaя ceйчac рaвнa 17%);
  • 2 рeбeнкa – 6% (текущая ставка для вcex yчacтников сeмeйнoй ипотеки);
  • 3+ дeтeй – 4%.

Предполагается, что бoлee низкие процентные ставки стимулируют семьи на рождение второго и третьего ребенка. К тому же, рефинансирование при появлении нового ребенка будет происходить автоматически, чтобы избежать дополнительных сложностей с переоформлением документов.

Для семей с тремя и более детьми ставка опустится до 4%. Это откроет доступ к ипотеке для 7% новых заемщиков. Однако, учитывая долю таких семей, право на низкую ставку в 2025 году получат лишь около 0,8% всех заемщиков семейной ипотеки, подметили аналитики. Медианный платеж для многодетных семей при этом опустится на 28,6% — с 31,4 до 22,4 тыс. рублей.

наталья бояркина
Наталья Бояркина

— Увеличение доли сделок по семейной ипотеке среди семей с тремя и более детьми, безусловно, будет. Но Дальнего Востока это не коснется или же коснется в меньшей степени. По инициативе нашего президента, ДВ ипотека будет распространяться без ограничения по возрасту для многодетных семей. То есть дальневосточники будут преимущественно использовать свое право на ДВ ипотеку. А вот семьи, которые не подходят под ее условия, будут брать семейную ипотеку. Ведь 4% — это все же очень выгодная ставка, особенно при высоких показателях рыночной, — отмечает специалист в сфере недвижимости, инвестиционный консультант Наталья Бояркина.

Обсуждаемые меры находятся пока лишь на стадии разработки. В конце июля Госдума приняла постановление, по котором Минфину и Минстрою рекомендовалось проработать вопрос о данном нововведении. При этом федеральным чиновникам посоветовали учесть изменение не только в зависимости от количества детей, но и региона проживания заемщиков. Возможно, для каждого субъекта и даже конкретного населенного пункта будут установлены свои условия.

Впрочем, ждать внесения ясности в данный вопрос осталось недолго. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков не так давно заявил, что изменения могут вступить в силу уже к концу этого года.

Изменения и их последствия: разбег платежей и ограничение квадратов по «Семейной ипотеке»

Как считают эксперты «Домклика» (18+), в случае принятия новой шкалы около 2,8 млн семей с одним ребенком (не имеющих детей до семи лет и еще не воспользовавшихся семейной ипотекой) могут потерять доступ к льготной ставке.

«Среди тех, кто уже взял ипотеку под 6%, около 20% заемщиков семейной ипотеки с высокой долей вероятности не смогли бы получить кредит, так как при ставке 12% их показатель долговой нагрузки составил бы более 80%», — отмечается в исследовании «Домклика».

Повышение процентной ставки приведет и к увеличению ежемесячного платежа. Например, по оценке компании «Этажи», при ставке в 12% ежемесячный платеж после оформления ипотеки на 10 лет вoзpacтaeт нa 29%, на 20 лeт — на 54%, нa 30 лeт – на 72%.

Вера Лагвилава
Вера Лагвилава

— По действующим условиям со ставкой 6% и суммой кредита 6 миллионов сроком на 30 лет платеж составит примерно 36 тысяч рублей в месяц. Со ставкой 12% — получается не 36, а 62 тысячи рублей. Разница между 6% и 12% — 26 тысяч. Это большая разница, приемлемая для домохозяйства, где два человека работают, но для одинокого родителя уже тяжело, ему в этой ситуации придется рассмотреть квартиру дешевле, чтобы взять меньшую сумму и снизить платеж. Впрочем, зависит от региона (везде разные зарплаты), зависит от источника первоначального взноса – мы же помним, чтобы взять ипотеку, нужно еще накопить два-три-четыре миллиона своих денег, — приводит подсчет управляющий партнер компании «Городской Риэлторский Центр» из Владивостока Вера Лагвилава.

Такие меры, как отмечают аналитики, приведут к росту отказов по кредитам. Определяющим фактором здесь становится показатель долговой нагрузки (доля от дохода за исключением других обязательств, которая будет тратиться на ежемесячный платеж). Если на платеж по ипотеке будет уходить 80% от дохода заемщика, то и о приобретении жилья речи идти не может.

К тому же, по мнению аналитиков «Домклика», ожидаемое снижение ключевой ставки может сделать семейную ипотеку под 12% невыгодной. Подобные меры могут привести к тому, что льготные кредиты перестанут быть льготными. Существует вероятность, что к концу 2026 года рыночная ставка в таком случае станет ниже, чем ставка по семейной ипотеке для семей с одним ребенком в 12%. Эксперты отмечают: пострадать могут не только заемщики, но и строители. Многим будет проще взять рыночную ипотеку на вторичку.

«В тaкиx экoнoмичecкиx peaлияx люди бyдyт cмeщaть cвoй выбop в пoльзy втopичнoгo жилья c peмoнтoм и мeбeлью. Пo цeнaм этo бyдeт пpимepнo paвнoзнaчнo c нoвocтpoйкoй пo сeмeйнoй ипoтeкe», — пояснили в федеральной компании «Этажи».

Есть и риск того, что часть заемщиков будет вынуждена искать более дешевые объекты недвижимости, чтобы уложиться в поставленные рамки. Однако ставка на меньшую площадь также может не сыграть из-за других обсуждаемых нововведений. В частности, рассматривается возможность введения запрета на покупку жилья небольшой площади. Речь идет о покупке квартир площадью менее 35 квадратов. Пока льготная программа не устанавливает требования к метражу приобретаемой недвижимости.

Инициатором стал «ДОМ.РФ» (18+). К тому же, в августе с подобным предложением выступил сенатор Андрей Кутепов. Но он предложил лишь исключить из программы квартиры, площадь которых менее 28 квадратных метров. Однако первый замминистра труда Ольга Баталина отметила: малую жилплощадь по льготным ипотекам часто берут в качестве инвестиций, а не с целью проживания.

Для принятия таких мер может потребоваться увеличение лимитов по ипотеке. Сейчас в большинстве регионов он равен 6 миллионам рублей.

— Минимальный метраж — это как раз не из постановления Госдумы, но такие инициативы действительно звучат. Опыт дальневосточной ипотеки показывает, что можно не драматизировать, беспрецедентный ажиотаж на большие квартиры организовать непросто. По ДВ ипотеке уже достаточно давно действует возможность взять повышенный кредитный лимит на квартиру от 63-64 метров, и люди этим пользуются, но золотой лихорадки и резкого роста цен на эти квартиры мы не видим. Вряд ли семейная ипотека сработает по-другому.

Кроме размера ставки, есть еще такая вещь, как первоначальный взнос – и на большую (и, соответственно, более дорогую квартиру) он существенно больше, чем на студию. Именно он сдерживает часть аудитории и даже при корректировках программы не появится у аудитории «из ниоткуда». Так что не ставка 6% сдерживает людей от покупки четырехкомнатных квартир, — рассказывает Вера Лагвилава.

К слову, и тут в будущем могут произойти изменения. Правда, более оптимистичные: первоначальный взнос предложили снизить с 20% до 10% с возможностью использования маткапитала и региональных выплат.

— Если отталкиваться от «математики» первоначального взноса, предположим, семья копит на него три года, каждый месяц, и он составляет три миллиона (это довольно типичная для Владивостока цифра). Получается, что эта семья каждый месяц откладывает 83 тысячи рублей (может быть, копит пять лет и откладывает по 50 тысяч). Пока ежемесячный платеж приемлемо близок к такой цифре — это значит, что семья может воспользоваться ипотечной программой, — объясняет Вера Лагвилава.

Также среди актуальных предложений и введение запрета на оформление льготного кредита не по месту прописки. Это объяснили так: программой пользуются не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях. То есть приобретают квартиру, например, для сдачи ее в аренду.

При этом планируется, что ограничения не затрут людей с намерением действительно переехать в другой регион. Для подтверждения своих целей необходимо будет оформить регистрацию в течение 180 дней со дня покупки, а также в течение пяти лет после приобретения жилья подтверждать регистрацию по адресу приобретенной недвижимости.

Как скажутся новые условия программы «Семейная ипотека» на рынке недвижимости Дальнего Востока

В ДФО примерно 80% от всего объема выдач приходится на дальневосточную и арктическую ипотеки. К тому же, в этом году президент РФ Владимир Путин на ВЭФ-2025 (18+) поручил расширить условия ДВ ипотеки и на вторичку. После принятия этой меры, в городах, где нет предложения от застройщиков, доступ ко льготному кредитованию появится в 87 населенных пунктах.

Сейчас вторичное жилье в этих городах можно приобрести в рамках семейной ипотеки. Однако на эту программу приходится лишь 13,3% от общего объема выдачи на Дальнем Востоке. Вторичку на рыночных условиях приобрели только 5% заемщиков.

— Вторичка по льготной программе работает, если покупать ее в городе, где строится не больше двух новостроек. Если в нужном вам городе новостроек три – вы не купите там вторичку по семейной ипотеке. То есть это расширение сделано для территорий с низкой интенсивностью застройки. Чтобы людей, которые там живут, не оставлять наедине с рыночными ставками. Это очень точечная вещь. Не проверяла показатели, но думаю, что в городах, которых это касается, спрос на программу есть. Изменение ставок повлияет, конечно, но вряд ли сильно. Но фоне стандартных ставок на вторичном рынке даже повышенная семейная ипотека смотрится неплохо, — отмечает Вера Лагвилава.

Семейная ипотека на Дальнем Востоке в целом не является определяющей, подчеркивает другой эксперт.

— По нашим данным, на Дальнем Востоке семьи с одним ребенком — чаще молодые и используют ДВ ипотеку. Также не стоит забывать о том, что льготники сейчас могут использовать только одну льготную программу. У нас сильно преобладает дальневосточная ипотека, — отметил владелец и управляющий партнер ГК «ДА! Девелопмент» Денис Грось.

И все же изменение может стать критичным для ряда семей. Если же говорить о рынке в целом, то он, скорее всего, относительно безболезненно переключится на новую целевую аудиторию.

— Безусловно, повышение ставки с 6% до 12% для семей с одним ребенком — это существенное изменение. Но все же мы рассматриваем вопрос шире. С одной стороны, уменьшается количество семей, которые смогут приобрести жилье, потому что процентная ставка увеличится. С другой стороны, увеличение возраста ребенка до 18 лет, наоборот, расширит возможности для другой группы людей, — объясняет Наталья Бояркина.

Семьи с одним ребенком, не попадающие под условия ДВ ипотеки, вероятно, будут дожидаться дальнейшего падения ключа, а не ввязываться в семейную ипотеку на новых условиях.

— Относительно «выпадания» части аудитории из программы и многодетных бенефициарах говорить еще рано. Вряд ли введение дифференцированных ставок будет настолько драматично. Если рынок в один день лишить льготных ипотек – это будет стресс. Их влияние высокое. При снижении ключевой ставки и рыночных условий кредитования баланс изменится. Опыт рынка показывает, что на уровне 12-14% покупатель уже начинает более комфортно себя чувствовать и рассматривает такой кредит как вполне рабочий вариант, — резюмирует Вера Лагвилава.

Больше о рынке недвижимости на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.

Вероника Строева

Фото предоставлены спикерами, freepik (18+), с сайтов «Домклик» (18+) и «Фотобанк Роскогресс» (18+)

«По кирпичику»: разбираем, как развивается сфера строительства в ДФО

Строительство в режиме ожидания: эксперты назвали главные причины федерального тренда на перенос срока сдачи жилья

Денис Грось