На повестке дня – «жилищные вклады» и их интеграция в банковскую систему как нового вида депозитов. Соответствующий законопроект вступит в силу уже в этом году. Авторы полагают, что новый инструмент должен помочь населению в относительно короткий срок накопить на покупку строящегося или готового жилья. Однако у экспертов ко вкладам есть масса вопросов, сообщает «Дальневосточное обозрение».

Ущербные условия: эксперты оценили жилищные вклады

Жилищный вклад является особым видом накопительных финансовых продуктов банка, позволяющий клиентам сформировать капитал с целью дальнейшего приобретения или улучшения своих жилищных условий. Закон о жилищных вкладах вступит в силу весной 2025 года. С одной стороны, договор жилищных сбережений предполагает начисление повышенного процента. С другой — вкладчики не смогут использовать данные сбережения на цели иные кроме как покупка недвижимости. И снять раньше срока тоже не смогут.

— Слабым местом этого инструмента является его негибкость: если у вкладчика меняются планы, и покупка недвижимости перестает быть приоритетом, он, сняв деньги, получает расчет процентов по ставке вкладов «до востребования». Кроме того, принимая решение о размещении средств на жилищном вкладе, будущий заемщик исходит из текущих рыночных условий, вероятность изменения конъюнктуры в будущем достаточно велика, а направленность непредсказуема, — считает Ирина Разинкина, к.э.н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента Финансового университета при правительстве Российской Федерации.

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» полагает, что одно из условий по данному механизму будет в буквальном смысле «ущербным».

— Человек открывает вклад под цель, но не будет иметь права распорядиться в случае личной необходимости своими деньгами. Это отпугнет очень многих вкладчиков, — говорит Исаков.

С другой стороны, по словам девелопера, механизм может стать удобным для людей, которые имеют привычку тратить деньги.

— Такой вклад хоть немного их организует и ограничит их возможности по расходованию накоплений, — уверен генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп».

Эльмира Мухаррамова, к.э.н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при правительстве РФ соглашается, что на некоторых вкладчиков такого рода ограничения могут действовать как стимулятор для осуществления своих финансовых планов, других же, наоборот, может отпугнуть.

— Возможно, когда вкладчик окажется в экстренной ситуации, ограниченный доступ к своим накоплениям может негативно повлиять на его решение о том, стоит ли вкладывать средства в данный инструмент в дальнейшем. Также повлиять на востребованность жилищных вкладов и насторожить потенциальных вкладчиков может конкуренция альтернативных продуктов, где предлагаются высокие ставки по вложенным средствам и возможность быстрого доступа к ним, — объясняет доцент.

Как высокий спрос на малогабаритное жилье отражается на рынке недвижимости Владивостока

 — Если условия по жилищным вкладам будут серьезно отличаться от «привычных», обычных депозитов, то такой механизм может стать для населения привлекательным», — рассуждает Сергей Косиков, директор Городского риэлторского центра (ГРЦ).

Он поясняет, что в настоящее время речь идет о повышенных лимитах страхования крупных сумм на вкладе, возможности капитализировать проценты и пополнять их. При этом государство не планирует субсидировать ставки по таким вкладам дополнительно, это могут делать банки самостоятельно.

Наперегонки с инфляцией

Эксперты также выделяют вопросы, касающиеся привлекательности и целесообразности жилищных вкладов в условиях постоянно растущих цен на жилье и уровень инфляции. Эльмира Мухаррамова в первую очередь затрагивает проблему, которая может возникнуть в отсутствии возможности бронирования жилья, поскольку накопленные средства не смогут покрыть рост цен на жилье.

— А если процентная ставка по вкладу не превышает уровень инфляции, то реальные накопления уменьшаются и средства теряют покупательскую способность, рост цен на жилье, опережающий необходимый объем накоплений вкладчиков для приобретения жилья, также может снизить актуальность жилищных вкладов как инструмента по приобретению недвижимости, — отмечает Мухаррамова.

При таких условиях, по мнению экспертов, население будет искать наиболее доходные и гибкие инвестиции, которые смогли бы защитить и приумножить  сбережения.

— Вряд ли такой вклад даст возможность людям накопить на новое жилье. Инфляцию не «обгонишь», — заявляет Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», директор компании «Ростконтракт». — Еще недавно вход в льготную ипотеку был 20% от стоимости квартиры, теперь — 50%.  То есть деньги на жилищных вкладах не «дорастут» до необходимого финансирования. А значит, инструмент уже вызывает вопросы в части своей эффективности.

Она поясняет, что, во-первых, квартиры дорожают, как и суммы по первоначальному взносу. «Еще недавно вход в льготную ипотеку был 20% от стоимости квартиры, теперь — 50%.  То есть деньги на жилищных вкладах не «дорастут» до необходимого финансирования. А значит, инструмент уже вызывает вопросы в части своей эффективности», — говорит Оборожная.

А во-вторых, отмечает директор компании «Ростконтракт», не стоит забывать, что банки – это, прежде всего, коммерческие структуры, и работать в убыток себе они не будут.

— В итоге, обещание высоких доходов в реальности покажет весьма скромные «денежные приросты», — уверена Оборожная.

Нишевое предложение

Есть еще один важный момент, касающийся нововведения: авторы законопроекта считают, что жилищные вклады могут способствовать формированию отложенного спроса на недвижимость. По их мнению, этому поспособствует целый ряд факторов: стимулирование накоплений, доступность ипотеки, социальные факторы, государственная поддержка в виде субсидий и льготных условий, стабильность на рынке недвижимости и устойчивости цен на недвижимость, а также уверенность населения в завтрашнем дне.

— Вот если такие условия действительно будут, то можно ожидать повышенный интерес к приобретению недвижимости и позитивной динамике на рынке жилья как первичного, так и вторичного, — констатирует Эльмира Мухаррамова.

Год окончания ипотечного бума: итоги 2024 года в жилищном строительстве

— Конечно, жилищные вклады проблемы со спросам не решат. Но этот механизм все-же может быть интересен и застройщикам, и банкам, так как для первых он может стать дополнительным вариантом рассрочки, а для вторых – возможностью привлечения клиентов, — предполагает Сергей Косиков.

Алексей Исаков, в свою очередь, убежден, что жилищные вклады вовсе не «простимулируют» строительный рынок.

— Скорее, это будет нишевое, очень ограниченное предложение на входе, а на выходе и того меньше — ведь копить будут по-разному. Жилищные вклады – это как тонкий слой масла, размазанный по большому куску хлеба: вроде масло есть, но его не видно. И уж точно эти вклады никак не повлияют на ситуацию на строительном рынке. То есть совсем! Даже немного оттянет часть спроса и плавно распределит его на более поздние сроки, когда люди смогут накопить нужную сумму и выйти на сделку по ипотеке, — комментирует девелопер.

Больше новостей и аналитики о сфере недвижимости на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.

Фото: Ольга Цыкарева

Застройщики уйдут в коммерцию? Что нужно учесть при смене профиля

Выдача “Дальневосточной ипотеки” в 2024 году выросла на 21%