По данным пресс-службы Дальневосточного ГУ Банка России, общий объем выданных ипотечных жилищных кредитов за 2024 год в Приморье составил 91,1 млрд руб., что на 27,5% меньше по сравнению с 2023 годом. На строительство и приобретение индивидуальных жилых домов было потрачено чуть более 9,6 млрд рублей ипотечных средств. В настоящее время ситуация на рынке ИЖС Приморского края очень сложная. Подробнее в материале «Дальневосточного обозрения».
Как ипотечная «игла» повлияла на приморский рынок ИЖС
Работать становится труднее всем девелоперам – и в городской многоквартирной, и в загородной застройке. Интеграция удобной, дешевой ипотеки стала «иглой», на которую подсел масс-сегмент. С введением дальневосточной ипотеки спрос опережал предложения, люди раскупали квартиры без особого разбору, четкого представления. Цели таких покупок не было. Работал принцип «бери, пока дают». Покупательский спрос характеризовался как «ажиотажный», клиент не был придирчив, никто не предъявлял претензии по поводу отделки, локации, придомового устройства и других факторов, которые в настоящее время превалируют в выборе покупателя. Девелоперы, соответственно, строили «на поток», кратно увеличивая объемы ввода.
А затем ипотека пошла по пути регулировки со стороны федерального правительства. Сначала ужесточались условия, затем повысился первоначальный взнос, позже отменили ипотеку с господдержкой. В 2024 году банки ввели некие «комиссии» на льготные ипотеки, одним словом, инструмент терял свою ликвидность. Кроме того, стоимость квадрата неизменно росла, цены на квартиры опережали лимит субсидируемых ипотек.
— До рекордного повышения ключевой ставки люди еще могли зайти в потребительское кредитование, чтобы добавить заемные деньги к накопленным или полученным за реализацию собственной недвижимости, и активность на рынке первички присутствовала. Однако борьба регулятора с инфляцией путем поднятия «ключа» купировала и такую возможность. При этом инерцию застройки остановить по «щелчку» невозможно. Огромное количество проектов запущено и «заморозить» их не так-то просто, — рассказал Алексей Дормидонтов, директор ЦЗН «Моя Земля».
По словам девелоперов, ипотечная «игла» сыграла злую шутку со всеми. Любимые всеми доступные ипотеки стали не такими уж и доступными, спрос масс-сегмента схлынул с рынка так же быстро, как и накрыл его в свое время. Часть застройщиков осталась со своими проектами и без покупателей.
— Причем, все понимают, что потребность в жилье никуда не исчезла, но искусственная платежеспособность себя исчерпала, — уточняет Алексей Дормидонтов.
Безусловно, косвенно вся эта история затронула и рынок ИЖС, так как и в этом сегменте дома тоже активно приобретались с использованием льготных ипотек.
Рынок ИЖС в Приморье: покупатель защищен, а девелопер беззащитен?
В Приморье прослеживается тренд строительства коттеджных поселков. Однако, 98% рынка — это все еще индивидуальные дома, возведенные по заказу подрядчиками. В том числе, огромное количество самостроя, объемы которого трудно оценить. Это когда строительство ведется «хозспособом», частично через строительные бригады и частично самим собственником.
— Строить комплексно сложнее, чем возводить одиночные домостроения. Чтобы заходить в новые проекты, нужно привлекать финансы, которых у застройщиков нет. Технически, можно получить проектное финансирование, но, во-первых, девелопера ИЖС ждут несколько кругов ада, а, во-вторых, на фоне запредельно высокой ключевой ставки заходить в проектное финансирование просто опасно – займы серьезно подорожали, — поясняет Алексей Дормидонтов.
Поэтому застройщиков, предлагающих «все в комплексе» на рынке ИЖС пока еще можно пересчитать по пальцам.
Мал «квадрат» да дорог: сколько стоит жилье от застройщика на Дальнем Востоке?
Девелоперы уверены, что ИЖС в разрезе комплексной застройки сможет получить развитие только при запуске продуманного, удобного и доступного проектного финансирования.
— Тогда и застройщики-однодневки исчезнут как класс, — говорит Дормидонтов и добавляет, что отработанная на строительстве многоквартирного рынка модель проектного финансирования в ИЖС пока интегрируется плохо: — Даже в масштабе всей России всего несколько комплексных проектов ИЖС реализуются через проектное финансирование, — говорит девелопер.
Важную роль в ИЖС играет введенный Закон об эскроу-счетах, который тоже работает по аналогии с многоквартирной застройкой и призван защищать интересы клиентов. Ответственные застройщики поддерживают такой подход.
— Внедрение эскроу-счетов упорядочит рынок индивидуального жилищного строительства, который давно нуждается в строгом регулировании. Некоммерческим компаниям будет затруднительно конкурировать с аккредитованными организациями. Это приведет к естественному отсеиванию «нелегальных» игроков, — говорит Денис Бредюк, генеральный директор ООО «ДомоДом».
Артем Большаков, директор ООО «Альянс дом» тоже полагает, что расчеты между заказчиками и подрядчиками через эскроу-счета помогут устранить недобросовестных застройщиков, которые обманывают клиентов и не завершают строительство домов.
Как высокий спрос на малогабаритное жилье отражается на рынке недвижимости Владивостока
Однако механизмы эскроу предполагают, что деньги клиентов должны храниться на специальном счете до завершения строительства.
— Подрядчики не имеют доступа к средствам на эскроу-счете. В рамках договоров застройки и в соответствии с законодательством они обязаны выполнять гарантийные обязательства в течение пяти лет, — поясняет Большаков.
Проблема в том, что у многих застройщиков недостаточно оборотных средств, и в ситуации, когда использование денег клиентов запрещено, девелоперы вынуждены строить на заемные средства. Дальнейшие алгоритмы: строительство завершается, объекты передаются покупателям, а затем закрываются той денежной массой, которая размещена на эскроу-счетах. В результате прибыльность проектов ИЖС критически снижается.
— Получается, что покупатель (заказчик) теперь полностью защищен, а девелопер (исполнитель) абсолютно беззащитен. В том числе и от произвола заказчика, который мы наблюдаем довольно часто, — поясняет Дормидонтов.
Отток покупателей
По словам застройщиков, большинство потенциальных покупателей предпочитают размещать свои сбережения на вкладах под 21%, в то время, как могли бы добавить их, например, к первоначальному взносу и купить недвижимость.
— Логика их действий понятна: сегодня, пока депозиты дают высокую доходность, гораздо выгоднее занять выжидательную позицию, нежели тратиться на жилье, — отмечает Алексей Дормидонтов.
Денис Бредюк, в свою очередь, отмечает, что только время и статистика дадут точные данные.
— Очевидно одно: качественного загородного жилья все еще недостаточно, но тем, кто хочет его купить, придется приложить немало усилий. Однако для рынка индивидуального жилищного строительства всегда найдется свой покупатель, — поясняет застройщик.
Позитивные моменты
В любую бочку дегтя можно добавить ложку меда, говорят девелоперы. В сложившейся деструктивной ситуации тоже присутствуют и «плюсы».
— Синдром «отмены ипотеки» — событие ожидаемое. Ажиотажный спрос в любом случае «помогли бы охладить». Слишком уж серьезно ипотека разогрела его три года назад. При этом рынок как раз сейчас, через такую болезненную «ломку», выздоравливает. Высокая «температура» упала, «лихорадка» прошла, «бактерии» в виде недобросовестных застройщиков и неплатежеспособных клиентов, исчезают, все начинает стабилизироваться, — объясняет Алексей Дормидонтов. — Останутся девелоперы, способные разумно, в рамках закона анализировать и структурировать свой бизнес, а также покупатели, которые четко осознают целесообразность приобретения недвижимости».
Год окончания ипотечного бума: итоги 2024 года в жилищном строительстве
— Игроки рынка, которые фокусируются на качестве своего продукта и ценят репутацию своей компании выше быстрой прибыли, смогут получить аккредитацию в банках и продолжат свою работу без особых трудностей. В то же время застройщики, ориентирующиеся на принцип «минимум затрат — максимум прибыли», будут вынуждены покинуть рынок, — комментирует директор ООО СЗ «МЕРИДИАН» Дмитрий Нехай.
Сейчас застройщики активно разрабатывают механизмы, направленные на поддержание ликвидности бизнеса. Задача всех – не сверхприбыли, как было раньше, а пережить очередной кризис.
— На фоне масштабного экономического потрясения всей страны конкретные прогнозы строить сложно, но уже сейчас понятно, что нашу отрасль впереди ждут серьезные трудности, — поясняет Алексей Дормидонтов. — Преодолеет их тот, кто не пуститься в танцы с бубнами, а сумеет аккумулировать все свои ресурсы, адаптирует под реалии свою бизнес-стратегию и сумеет максимально оптимизировать расходы.
Прогноз цен
Многие застройщики прогнозируют рост цен на загородные дома. Одни указывают на дефицит земельных участков, другие – на увеличение себестоимости строительства, а третьи – на сложности, связанные с дорогим проектным финансированием.
— Цены на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) будут расти, и вскоре стоимость квадратного метра превысит таковую в многоквартирных домах. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков, — отмечает Артем Большаков.
— Ключевой проблемой для девелоперов является не только дефицит спроса или рост цен на объекты, который, безусловно, существует в связи с постоянным удорожанием строительных материалов и рабочей силы, но и нехватка квалифицированных кадров, — добавляет Денис Бредюк.
Он уточняет, что речь идет о нехватке самых разных специалистов — от инженеров до каменщиков.
— Отсутствие кадров влияет на качество, скорость строительства и, соответственно, на цены. В поисках профессионалов застройщики вынуждены повышать зарплаты, что отражается на конечной стоимости продукции, — говорит девелопер.
Однако повышать продажи с помощью искусственного занижения цен никак не получится.
— Ценовой демпинг не решит проблемы. Невозможно построить качественный объект и продать его ниже себестоимости. Низкие цены достигаются за счет ухудшения качества. Считаю, что сегмент коттеджных поселков, который мы развиваем, останется востребованным и выгодным как для девелоперов, так и для покупателей, — резюмирует Алексей Дормидонтов.
Фото: freepik (18+)
Больше новостей и аналитики о сфере недвижимости на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.
«Дальневосточный квартал»: кто строит жилье по проекту Минвостокразвития и КРДВ
Редакция «Дальневосточное обозрение» — аналитическое издание о власти, политике и бизнесе на Дальнем Востоке
